Perial AM a annoncé le 15 septembre une forte révision à la baisse des prix de parts (lire l’encadré). Nous avons demandé à son président Eric Cosserat ce qui l’a amené à prendre cette décision. Et également comment les rassurer sur l’avenir de ce placement dit refuge.
C’est un choc pour vos souscripteurs qui accordent leur confiance à votre société qui a été l’un des fondateurs de ce produit de placement dans les années 70 ! Un choc aussi pour les professionnels qui les ont conseillés ! Quel message leur adressez-vous ? Vous leur dites « désolé, c’est la faute des taux directeurs » ? Vous avez raison, nous sommes un acteur pionnier, majeur et reconnu dans le secteur de la gestion de fonds immobiliers, depuis près de 60 ans. Nous agissons toujours dans l’intérêt de nos associés pour faire fructifier leur patrimoine et leur apporter des revenus réguliers. Ces dernières années, nous avons entrepris un profond travail de valorisation de nos actifs tout en réorientant certain de nos investissements pour régénérer le patrimoine et céder les actifs qui ne correspondent plus à notre stratégie.Aujourd’hui, le marché immobilier est percuté par un choc exogène sans précédent. Pour contrer l’inflation, la BCE a procédé à 10 hausses de son taux de référence en un an, et l’a encore augmenté ce jeudi pour le porter à 4%, un niveau qui n’a jamais été atteint depuis la création de l’euro. L’ampleur et la rapidité de cette hausse a provoqué la chute du nombre de transactions immobilières et une baisse brutale des prix, sur l’ensemble des classes d’actifs et dans plusieurs secteurs géographiques. Plusieurs acteurs majeurs du secteur ont d’ailleurs choisi de réajuster la valeur des parts de leurs SCPI ces derniers mois. C’est parce que nous avons la confiance de nos associés que nous avons décidé d’agir en acteur responsable et transparent. Nous avons projeté les évolutions du marché et leur impact sur la valeur de nos actifs au second semestre 2023 afin d'éviter toute commercialisation de produit d'épargne à un prix surcoté au cours du 2e semestre de l'année.
Les SCPI sont un placement de long terme, c’est un produit de rente. Or souvent elles ont été conseillées notamment en assurance vie comme une alternative au fonds en euros et comme un placement refuge. Certains vont avoir l’impression de revivre la crise des années 90 que vous avez connue lorsque votre père vous a transmis la direction de Perial ! Vous faites bien de rappeler que, des crises, nous en avons connues d’autres ! L’immobilier n’en est pas à sa première crise, nous en sommes à chaque fois sorti renforcés et nous avons su conserver la confiance de nos associés. Les associés qui n’ont pas cédé à la panique et ont conservé leurs investissements immobiliers dans les années 90 en sont d’ailleurs sorti gagnants… Nous avons toujours rappelé que les SCPI sont un placement de long terme. Elles demeurent toujours attractives dans ce cadre-là ! La durée de détention moyenne recommandée est d’au moins 10 ans, et la détention moyenne observée de 22 ans.
Mais vos souscripteurs ont le sentiment d’avoir fait un mauvais placement… Une baisse du prix de part n’est pas synonyme d’un mauvais investissement ou d’une baisse de la rémunération de ces parts. Les évolutions des prix de part des SCPI n’impactent pas les revenus distribués par les SCPI qui restent stables et rémunèrent le capital investis. Nous maintenons en effet toutes les fourchettes de distribution prévisionnelles 2023 sur nos quatre SCPI.
Que répondez-vous à ceux qui pensent que des gérants ont trop collecté et acheté trop cher ? Nous sommes toujours restés très vigilants dans notre sélection. Les SCPI ont eu beaucoup de succès ces dernières années et ont été parmi les premiers investisseurs sur le marché de l’immobilier. Chez PERIAL AM, nous avons toujours cherché de la diversification en Europe et dans différentes typologies d’immeubles afin de mutualiser les risques pour nos portefeuilles. Nous avons ainsi toujours investi dans des actifs de qualité avec une forte visibilité sur les loyers. Cela se retrouve aujourd’hui dans les revenus distribués par nos SCPI, dont les rendements restent stables.
La cote des parts est une chose, le rendement en est une autre. Comment ont évolué les encaissements de loyers et les révisions cette année ? Les revenus distribués par les SCPI ne sont pas affectés par l’ajustement de la valeur des parts. Ces revenus reposent sur les revenus locatifs, les plus-values de cessions éventuelles et les réserves financières de la SCPI, tous ces facteurs demeurant très solides. Par exemple, pour PFO2, l’état locatif est solide avec plus de 560 baux et un taux d’occupation financier qui s’élève à 93,4% au S1 2023 (vs. 90,6% au S1 2022) et une échéance ferme des baux de plus de 4,2 ans au 30/06/2023. Le taux d’encaissement des loyers de PFO2 est également excellent : 97%.
-16% environ pour vos deux SCPI bureaux et presque deux fois moins pour votre SCPI thématique Hospitalité Europe et votre SCPI diversifiée. Allez-vous changer de stratégie ? L’axe historique de fonds investis en bureaux est-il condamné par l’évolution des usages ? Le marché du bureau est en pleine mutation avec de nouveaux usages et de nouveaux besoins. Un retour progressif au bureau est instauré par de nombreuses entreprises de la tech et d’autres secteurs (Apple, Twitter, Amazon, Peugeot, etc.). Le bureau reste au cœur de l’organisation du travail et continue de se transformer pour s’inscrire dans un nouveau cycle immobilier. C’est une classe d’actifs d’avenir. Nous poursuivons notre stratégie de cession d’actifs non stratégiques. Pour l’intégralité du reste de nos actifs, le Groupe et ses gérants mettent en œuvre un plan d’action robuste, notamment en prenant des engagements forts en matière d’ESG, qui ne sont pas encore totalement pris en compte par les experts immobiliers, mais qui le seront forcément dans les années à venir.
Cette révision de la valeur des parts de vos SCPI peut effrayer certains des associés. Peut-il y avoir un risque de liquidité notamment à cause des institutionnels assureurs ? Redoutez-vous des difficultés sur le marché secondaire ? Qu’allez-vous faire pour gérer le flux des rachats ? Les investisseurs institutionnels ont commencé à réduire leurs expositions à l’immobilier, ce qui a conduit à des difficultés sur nos fonds PFO2 et PFGP. On a affaire à un choc brutal.. Nous agissons toujours dans l’intérêt de nos associés, et l’investissement en parts de SCPI doit s’envisager sur le long terme afin d’absorber les fluctuations du cycle immobilier. Sur le long terme, les SCPI restent d’excellents placements, avec des revenus réguliers. Afin de préserver la liquidité, nous veillons avec tous nos partenaires institutionnels, notamment assureurs, à ce que le maximum de parts soient conservés afin d’éviter de bloquer le marché secondaire.
Avec votre collecte vous avez investi autant ou bien remboursé crédits et retraits de parts ? A quoi a servi la collecte cette année ? La bonne gestion de nos actifs et la rémunération de nos associés est primordiale pour notre Groupe. Malgré le choc exogène ayant touché le marché de l’immobilier, nous avons continué à appliquer notre stratégie, à savoir continuer à valoriser nos actifs et à faire fructifier leurs situations économiques, notamment en prenant des engagements forts en matière d’ESG pour faire ressortir cette « valeur verte ». La collecte a donc été ventilée entre des investissements déjà engagés (notamment sur PFO et PF Hospitalité Europe), des remboursements des dettes qui venaient à échéance et que nous avons décidé de ne pas refinancer aux nouvelles conditions de marché (sur PF GP et PFO), et le remboursement des parts en demande de retrait (sur PFO2 et PFGP). Si des réajustements de prix de parts ont été nécessaires afin de valoriser au mieux nos actifs, les rendements demeurent réguliers.
Afin d'éviter, dites-vous, toute commercialisation à un prix surcoté au cours du 2e semestre de cette année, vous avez décidé, si vous permettez l’expression, de « jouer franc jeu », et d’ajuster les prix de parts à ce que vous anticipez pour la fin d’année. Donc vous ne pensez pas a priori devoir réviser encore en baisse la cote de vos SCPI ? Dans ce contexte chahuté, l’AMF a recommandé à toutes les sociétés de Gestion de réaliser exceptionnellement une expertise au 30 juin afin de s’assurer que les nouveaux souscripteurs de SCPI achètent un patrimoine au juste prix. Nous avons réalisé durant tout l’été ces expertises arrêtées au 30 juin dernier. Au-delà de la recommandation de l’AMF, nous avons décidé de de projeter avec les experts les valeurs du patrimoine de chacune de nos SCPI à fin d’année 2023, dans un esprit de responsabilité et de transparence pour nos associés. Les baisses de valeur des prix de part de nos SCPI résultent de choix de gestion responsables, et prennent en comptent les baisses de marché à venir projetées par nos équipes et évoquées par les experts indépendants. Nous conserverons toujours cette philosophie et cet état d’esprit.
Comment expliquez-vous que des gérants de SCPI aient dû, comme vous, revoir à la baisse la valeur de leur part et pas d’autres ? Pourquoi cette révision n’est-elle pas générale ? Vous qui êtes membres du conseil d’administration de l’Aspim avez-vous pris une position commune à ce sujet ? Nous ne pouvons pas nous exprimer sur les stratégies de nos concurrents. Néanmoins, nous constatons qu’un grand nombre d’acteurs ont dû baisser leurs parts récemment. Nous avons fait le choix de conduire les évaluations conjointement par nos équipes et des experts indépendants des fonds, en coordination avec l’AMF et dans un calendrier très serré. Ces expertises nous ont permis d’ajuster des valeurs pour qu’elles reflètent la réalité du marché tels que les experts la projettent aujourd’hui. Les experts indépendants que nous avons sollicités confirment notre position : l’ensemble des actifs sont concernés par le ralentissement de l’activité économique et la correction du marché économique qui va se poursuivre au cours du second semestre. Nous avons donc fait un choix de gestion responsable et transparent, dans l’intérêt de nos associés présents et futurs.
La décision prise par Perial AM
Pour les SCPI les plus exposées au bureau : Le prix de part de PF Grand Paris passe de 544€ à 458€, soit une baisse de 15,8 % Le prix de part de PFO2 passe de 196€ à 164€, soit une baisse de 16,3 % Pour les SCPI les plus diversifiées : Le prix de part de PFO passe de 966€ à 880€, soit une baisse de 8,9 % Le prix de part de PF Hospitalité Europe passe de 200€ à 181€, soit une baisse de 9,5 %JDE
