Où et comment investir à l’étranger

L’investissement à l’international est un levier quasi incontournable dans une stratégie de diversification et d’optimisation de la performance financière d’un portefeuille d’actifs.Mais si de nombreux marchés offrent des conditions d’achat (et fiscales) favorables aux étrangers, une analyse du risque et du potentiel du marché, tout comme un accompagnement local, sont les garants d’un placement réussi.

Des plages de sable blanc mauriciennes à la douceur de vivre lisboète, en passant par les hauts buildings de Dubaï… L’investissement à l’international repose souvent sur un imaginaire de carte postale. Si les grandes métropoles européennes (Madrid, Lisbonne, Rome, Londres ou encore Sofia) séduisent par leur dynamisme et leur forte demande locative, les destinations plus exotiques (Thaïlande, Indonésie, Grèce) offrent aussi des opportunités d’achat.Alors que le marché immobilier français, assujetti à une forte fiscalité, peine à offrir des rentabilités alléchantes aux bailleurs, sortir des frontières de l’Hexagone pour réaliser un investissement locatif est une option à envisager dans le cadre d’une stratégie de diversification de son patrimoine. « La situation en France est de plus en plus défavorable pour les propriétaires fonciers. Les prix de l’immobilier augmentent depuis vingt ans. Dans les grandes villes, la rentabilité plafonne à 2 ou 3 %, et le risque locatif devient de plus en plus important pour les propriétaires. Ce sont autant de raisons qui poussent les investisseurs hors du pays », observe le conseiller en gestion de patrimoine Cyril Jarnias. Constatant que de nombreux propriétaires sont surexposés au marché immobilier français, à ses risques et coûts (entretien du bien, fiscalité, obligations du DPE, etc.), celui-ci accompagne les particuliers à investir dans des pays au marché plus liquide, délivrant un meilleur taux de rendement et avec des perspectives de croissance (et de valorisation des actifs) dynamiques. « Pour les propriétaires dont les contrats d’assurance-vie ont atteint leur plafond ou qui viennent de toucher un héritage, il est judicieux, aujourd’hui, d’investir 20 % de leur épargne à l’international, jusqu’à 300 000 euros. Cela s’avère même nécessaire pour les particuliers dont le patrimoine dépasse les 2 millions d’euros ou qui sont imposés à l’IFI », affirme le conseiller.Mieux vaut, selon lui, avancer par étapes, en commençant par un petit investissement de 90 000 euros dans le neuf, dans une métropole européenne, afin de limiter la prise de risque et se familiariser avec les processus d’achat hors de France, avant de viser des marchés plus lointains ou exotiques. Le ticket moyen pour un investissement à l’étranger s’établit entre 100 000 et 200 000 euros.

Logique économique et fiscaleOutre le contexte économique, doublé d’un cadre réglementaire et fiscal français tendant à pénaliser les investisseurs, les ressorts qui les incitent à quitter la France sont multiples.Pour Geoffroy Reiser, directeur Europe de la plate-forme d’investissement Masteos, l’achat à l’international repose sur trois logiques. La première est économique : « avec un budget inférieur à 100 000 euros, il est possible de s’offrir un bien dans une ville d’Europe du Sud », indique-t-il. Il mentionne l’exemple d’un instituteur bordelais qui, dans un objectif de complément de retraite, a acheté un bien 82 000 euros tout compris dans une ville située à une heure de Madrid, où le prix moyen de l’immobilier s’établit à 750 €/m2. En louant cet actif 700 euros par mois, le propriétaire perçoit un taux de rendement de 9,7 %. Le second levier est émotionnel : « Les achats à l’étranger sont généralement réalisés dans un pays avec lequel l’investisseur a un lien, soit parce qu’il y a des attaches familiales ou parce qu’il souhaite acheter un appartement à un enfant qui y fait ses études, tout en profitant de prix plus avantageux qu’en France », note-t-il.La troisième motivation est fiscale : investir dans des pays où les revenus fonciers sont peu imposés est une stratégie d’allégement fiscal régulièrement adoptée par les propriétaires français affichant un taux marginal d’imposition (TMI) de 30 % et plus. « Là où ces derniers doivent s’acquitter parfois, en France, de 17,2 % de prélèvements sociaux mais aussi de leur taux marginal d’imposition de 30 %, 41 % ou 45 % selon les cas, l’herbe est plus verte en achetant à l’étranger, notamment en Europe du Sud où leur bénéfice foncier est imposé à taux fixe », précise le directeur.Notamment en Espagne où la fiscalité sur les revenus fonciers s’élève à 19 %. En Bulgarie, ce taux descend même à 10 %. De quoi doper la rentabilité d’un investissement immobilier.

Anticiper les risquesSi les avantages d’un investissement à l’étranger son tangibles, les risques sont nombreux et ce type d’achat doit être préparé en amont, d’autant que la barrière de la langue peut s’avérer un vrai frein dans une transaction. « En vue d’acquérir une propriété immobilière, il faut être attentif à des critères tels que la fiscalité territoriale, le prix au mètre carré, la stabilité politique et géopolitique, le rendement et les risques locatifs », souligne Cyril Jarnias.Ainsi, certains pays comme le Costa Rica autorisent un « droit au squat » qui permet aux squatteurs de revendiquer le droit à la propriété s’ils prouvent qu’ils ont entretenu le bien pendant un certain temps. Au Panama, où les prix sont très attractifs – un terrain résidentiel se vend à partir de 2 000 euros –, les inondations et les pluies torrentielles font courir d’importants risques de glissements de terrain et des dommages irréversibles à la propriété.Par ailleurs, la fiscalité du pays est à étudier avant de se lancer, car tous les pays ne bénéficient pas d’une convention de non-double imposition signée avec l’administration fiscale française (la liste des pays signataires, datée du 1er janvier 2018, est disponible sur le site bofip.impots.gouv.fr). « Il y a une complexité française qui demeure. Le résident fiscal de France reste assujetti aux règles du Code général des impôts pour son bien situé à l’étranger. Il ne peut faire fi de ce devoir. A cela s’ajoute la réglementation du pays qui nécessite une bonne compréhension et assimilation du droit local. En troisième lieu, il faut encore marier le droit français au droit du pays, ce qui peut aboutir à une approche explosive », prévient d’Olivier Janoray, avocat associé spécialisé en fiscalité patrimoniale chez Arsene, cabinet de droit fiscal.La question de la succession se pose également car une fois le bien acquis, comment le léguer à ses descendants ? Quid du droit de mutation à titre gratuit dans chaque pays et comment éviter la double imposition. « Il existe plus de cent-quatre-vingt conventions de non-double imposition en matière d’impôts sur les revenus locatifs et la plus-value, mais seules quelques-unes abordent la question des droits de mutation à titre gratuits en cas de succession et de donation. Or, il faut s’assurer que ces impôts soient couverts par une analyse préliminaire », souligne l’avocat, concédant qu’en matière d’investissement, l’on s’intéresse davantage au point d’entrée (l’achat) qu’au point de sortie (la transmission).D’autres difficultés peuvent s’additionner, telles que l’absence de cadastre (c’est le cas à Majorque où de nombreuses « finca » traditionnelles ayant fait l’objet d’extension ne sont pas renseignées au cadastre), la gestion de l’entretien et des travaux, ou encore le sujet du rapatriement des fonds une fois le bien immobilier vendu. « La liberté de circulation des capitaux que nous connaissons au sein de l’Union européenne ne s’applique pas nécessairement ailleurs et il peut être très difficile de sortir des fonds d’un pays », rappelle Olivier Janoray. Ainsi, au Maroc, l’Office des changes se montre très regardant pour les opérations effectuées par des étrangers. « En l’absence de garantie de retransfert, un étranger devra étaler le rapatriement des fonds sur quatre années et uniquement à hauteur de 25 % par an. Ce n’est donc qu’après une période de quatre ans qu’il pourra bénéficier de l’intégralité de son argent. A noter que les fonds pour pouvoir être transférés à un compte à l’étranger doivent d’abord être versés sur un compte convertible en dirhams », explique l’agence Barnes à Marrakech.D’où l’importance de s’assurer de bénéficier d’une telle garantie avant d’acheter.

Etre accompagné et conseilléPour déjouer les pièges de l’investissement à l’étranger, il est nécessaire d’être accompagné par les bons interlocuteurs, maîtrisant bien les spécificités d’un marché local, qui pourront vérifier la qualité du bien acheté, la typologie du contrat de location et calculer la rentabilité réelle de l’investissement. « Un futur acquéreur devra faire appel à un conseiller patrimonial qui dispose d’un réseau d’agents immobiliers, de juristes et de promoteurs si possible francophone ou, a minima, anglophone », précise Cyril Jarnias, rappelant le rôle du gestionnaire de patrimoine comme un chef d’orchestre dans l’accompagnement des expatriés. Cette expertise a un coût d’entrée de quelques milliers d’euros d’honoraires, mais elle limite les risques de perdre l’intégralité de son capital d’investissement dans une mauvaise transaction ou un placement peu rentable. « Il faut passer au crible tous les paramètres économiques, réglementaires et politiques et procéder à une analyse fine des marchés immobiliers locaux pour déterminer quelle destination est pertinente en fonction de la cible de l’investissement », explique-t-il. Surtout que la conjoncture évolue vite et qu’un changement géopolitique peut impacter les marchés. Aussi, Budapest qui offrait des rendements locatifs à hauteur de 7 à 8 % il y a sept ans a vu ses prix au mètre carré doubler. « Investir au bon moment implique de bien connaître la réalité du marché local, comprendre le pays, sa situation politique et son développement économique, ainsi que les périodes où les effets de change sont les plus favorables, dans les pays hors de la zone euro », note Cyril Jarnias. Il privilégie les puissances économiques solides, bénéficiant d’un pouvoir politique stable, de processus d’achat transparents et d’une législation favorable aux investisseurs étrangers, autorisant ces derniers à être propriétaire de leur bien et du terrain, a contrario de la Thaïlande ou de l’Indonésie où le droit du sang prévaut.Une fois le bien acquis, reste à savoir quel type de location mettre en place, opter pour le meublé, la location saisonnière ou longue durée. Si le meublé touristique fonctionne très bien dans les destinations soleil, comme l’île Maurice, balnéaires ou dans les métropoles européennes, telles que Lisbonne, Geoffroy Reiser conseille de ne pas écarter la location à moyen et long terme, dans le cadre d’un investissement de « bon père de famille », moins risqué que la location touristique, quitte à maximiser la rentabilité avec une offre de colocation avec des baux séparés par chambre. « L’Espagne cultive une tradition du vivre-à-plusieurs, en colocation, à laquelle s’ajoute la tendance du digital nomadisme et de télétravailleurs qui veulent profiter du soleil plusieurs mois par an », informe le directeur.Quant à la location touristique, il met en garde contre le durcissement de la réglementation qui s’étend à toute l’union européenne. « La législation sur les locations saisonnières est revue régulièrement et l’encadrement est déjà entré en vigueur dans la plupart des grandes villes européennes, à l’image de Madrid, Valence ou Barcelone », rappelle-t-il.

SCPI internationalesLes particuliers qui redoutent l’investissement immobilier en direct hors des frontières peuvent aussi se tourner vers les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) internationales qui s’inscrivent dans la tendance, ces dernières années. Corum AM et Perial AM ont ouvert la voie aux véhicules exposés à 100 % à l’international et, depuis, le nombre de SCPI paneuropéennes, voire mondiales, ne cesse de voir le jour, à l’image d’Epargne Pierre Europe, lancée par Atland Voisin à l’automne dernier, Cœur d’Europe de Sogenial lancée en 2021, ou encore la SCPI NCap, commercialisée depuis janvier par Norma Capital. « Si les SCPI qui investissent en Europe ne datent pas d’hier, la poche restait minoritaire, ne dépassant pas les 5 % du portefeuille. Au fil des années, celle-ci s’est élargie pour aller chercher de la rentabilité et des opportunités », relate Franck Temim, conseiller en investissements financiers.Il rappelle que l’Union européenne compte vingt-sept Etats membres, soit près de 443 millions d’habitants, ouvrant un champ des possibles aux sociétés de gestion dans des conditions avantageuses. « Le frottement fiscal des SCPI européennes est moindre, car exempt de prélèvements sociaux et un taux moyen d’imposition peu ou prou de 20 %, ce qui permet de capter un taux de rentabilité haut de fourchette », indique-t-il. De surcroît, les délais d’acquisition des actifs par ces gérants de SCPI se révèlent jusqu’à trois fois plus courts dans certains pays, comparés à la France, assurant aux gestionnaires une réactivité optimale pour saisir les meilleures opportunités de marché.En plus de mutualiser les risques, les SCPI européennes vont tirer profit de chaque dynamique de marché. L’immobilier de santé (cliniques, Ehpad, résidences avec services pour seniors) est, à titre d’exemple, une classe d’actifs très performante en Allemagne en raison de la pyramide des âges et du vieillissement de la population. L’Espagne et l’Italie talonnent, quant à elles, la France en matière d’attractivité touristique, ce qui valorise d’autant les secteurs de l’hôtellerie et de l’hébergement (tourisme ou étudiant). « L’intérêt d’investir à l’échelle européenne réside dans l’ouverture à de nouveaux marchés, et à des structures économiques plus hétérogènes et segmentées », précise Franck Temim. Par ailleurs, l’inflation qui sévit en Europe, 30 % en moyenne plus élevée qu’en France, laisse attendre des rendements plus élevés. « Les loyers enregistrant des hausses de 5 à 10 % dans la zone euro, les rendements délivrés par les SCPI s’établissent entre 5 et 6 % », confirme le conseiller. Selon lui, les performances actuelles, proches du niveau de l’inflation, incitent à investir dès aujourd’hui.Seul bémol, les risques de change, plus forts dans les pays situés hors zone euro qui imposent aux SCPI de provisionner ces aléas, entraînant une probable baisse potentielle et temporaire du dividende distribué. « La clef pour diminuer ce risque est de négocier au préalable les baux en euros, suivi d’une couverture de ce risque », précise Franck Temim.

Investir en zone euroAdoptant une posture de prudence, Perial AM concentre ses investissements exclusivement dans la zone euro, dans les pays où le risque – politique, économique, social – est le moins élevé (exit les pays d’Europe de l’Est), « nous travaillons sur la mutualisation et la granularité de nos portefeuilles afin d’apporter la plus grande stabilité dans notre distribution », affirme Laurent Boissin, directeur général adjoint de Perial Asset Management.Avec la SCPI PF Hospitalité Europe, la société de gestion privilégie les baux longs et sécurisés – dix-huit ans en moyenne –, dont le loyer est indexé à l’inflation. Cette SCPI spécialisée dans l’immobilier d’accueil entend capter les macrotendances que représentent l’hôtellerie, l’immobilier de santé, l’éducation et l’hébergement, dans les métropoles européennes. « Nous ciblons les zones géographiques où s’expriment des besoins sociétaux sur ces secteurs et sur lesquels des opérateurs veulent développer des parcs immobiliers », indique Laurent Boissin. Pour le compte de son fonds diversifié PFO, la société de gestion a acquis un immeuble à Sitgès, en Espagne, offrant un taux relutif de 6 %. Perial AM annonce vouloir augmenter son exposition aux marchés étrangers.

Profiter des cycles de marchéMême démarche du côté d’Iroko, dont la SCPI Iroko Zen détient, à fin avril 2023, 51 % de ses actifs en Allemagne, Pays-Bas, Espagne et en Irlande et qui entend s’ouvrir à la Belgique, au Portugal et au nord de l’Italie. « Notre objectif est de tirer parti de la décorrélation des marchés immobiliers entre chaque pays qui connaît son propre rythme de croissance et sa cyclicité », explique Pierre-Antoine Burgala, directeur général adjoint d’Iroko, qui a lancé la SCPI Iroko Zen en 2020. Le véhicule a généreusement investi en Irlande, un marché en plein boom qui recueille des volumes d’investissement de plus en plus conséquents. « L’inflation y est maîtrisée, l’économie dynamique et il est possible d’y trouver des actifs bien placés qui offrent de bons rendements », indique-t-il.Le rendement acte en main moyen des actifs achetés aujourd’hui par la SCPI se situe autour des 6,85-6,90 %, profitant ainsi du contexte taux actuel et du repricing de certains actifs. Le véhicule s’est spécialisé dans les actifs de taille modeste (entre 1 et 20 millions d’euros par unité) et il a dépassé 290 millions d’euros de capitalisation en deux ans, avec soixante-huit actifs en portefeuille. Pour 2023, il vise les 300 millions d’euros et annonce porter sa part d’investissements à l’étranger à 60 %. Depuis mai, la SCPI a notamment fait l’acquisition d’un grand entrepôt logistique et d’un parc d’activité commerciale en Espagne, ainsi que d’un immeuble de bureaux à Dublin en Irlande.

LES DESTINATIONS-PHARESEurope : des marchés contrastésDans quel pays trouver la meilleure rentabilité ? Cette question est au cœur de la stratégie d’investissement à l’international. Car le risque doit être rémunérateur. A en croire Cyril Jarnias, les capitales européennes, telles que Londres, Zurich, Genève, Luxembourg ou Genève, hormis leur intérêt patrimonial, affichent des prix trop élevés pour en tirer une rentabilité supérieure à 3 % (l’objectif cible des investisseurs français). « Les zones géographiques promettant une forte rentabilité se font de plus en plus rares », prévient le spécialiste, avant de poursuivre : « L’Europe de l’Ouest connaît des tensions sociales, une faible croissance, des prix immobiliers élevés et une instabilité locative grandissante ». Pour gagner en performance, il préconise les pays en développement, en Europe de l’Est, protégés par le droit européen et où les prix ne dépassent pas 2 000 euros le mètre carré. « L’on oublie les Balkans et l’on se tourne plutôt vers la Croatie, dont le marché immobilier est tourné vers le tourisme, mais dont les prix restent élevés et surtout, vers la Bulgarie, la capitale la moins chère d’Europe avec un prix moyen au mètre carré s’établissant entre 1 400 et 1 600 euros dans le neuf, pour une rentabilité de 6 à 7 % », calcule-t-il, convaincu qu’un phénomène de rattrapage des prix devrait s’opérer lors de l’entrée du pays dans la zone euro, prévue en 2024.Toutefois, selon Geoffroy Reiser, la guerre en Ukraine a jeté « un coup de froid absolu » sur les marchés de l’Est. «  Il y a cinq ans, nous n’imaginions pas qu’éclaterait une telle guerre aux portes de l’Europe. L’instabilité politique de la zone appelle à la plus grande prudence », concède-t-il. La Hongrie, l’Ukraine ou l’Estonie qui, avant 2022, attiraient les Français grâce à des taux de rentabilité pouvant atteindre 15 %, ne font plus partie du scope des investisseurs qui préfèrent rester en Europe occidentale, notamment du Sud. En 2022, plus de dix mille Francophones ont ainsi acheté en Espagne, sur soixante-dix mille transactions étrangères, soit un septième du marché. Avec six mille transactions par an, ils se classent également au second rang des investisseurs étrangers au Portugal. « Il y a une vraie logique de proximité avec ces pays-là où, qui plus est, les Français propriétaires d’une résidence principale ou détenteur d’un contrat d’assurance-vie ou compte-titres en France peuvent facilement acheter à crédit à l’étranger », note le directeur. Pour ceux qui ne possèdent pas d’actifs importants sur le sol français, il est toujours possible de se financer auprès d’une banque locale… A la condition d’avoir un bon apport : en Espagne ou en Italie, 40 % d’apport sont demandés pour enclencher un achat, contre 10 % en France.La qualité de vie et la douceur du climat grec, espagnol ou lisboète séduisent de nombreux investisseurs et retraités (en particulier au Portugal), mais les prix de l’immobilier augmentent, faisant de ces destinations des bonnes places pour y acheter une résidence secondaire ou s’y installer… Moins pour y investir. « Ce sont des destinations plaisir avant d’être des placements financiers », souligne Geoffroy Reiser qui reste notamment très vigilant sur le marché à Lisbonne. « Les prix de l’immobilier ont trop vite augmenté, passant de 3 000 à 5 000 euros le mètre carré en seulement trois ans, dans un pays où les crédits à taux variables sont monnaie courante », prévient-il. Il préfère un marché qui « inspire confiance », comme à Bruxelles, en Belgique, où les prix restent bas (3 400 euros le mètre carré) en dépit de salaires bien plus élevés qu’au Portugal, répondant ainsi à un investissement patrimonial.

Zoom sur la Bulgarie, pépite de l’EstEn plein développement, la Bulgarie connaît une forte croissance économique et un marché de l’immobilier attractif pour les investisseurs, avec des prix encore largement inférieurs à la moyenne européenne. A Sofia, la capitale du pays, le prix du mètre carré est passé de 850 euros dans le neuf à plus de 1 400 euros, en moins de quatre ans. Cette forte hausse des prix s’explique principalement par un déficit de logements neufs. « Le marché immobilier bulgare reste principalement dominé par un vieux parc immobilier hérité d’un passé communiste qui a mal vieilli, et beaucoup de Bulgares, d’étrangers et d’expatriés cherchent à acquérir des biens neufs répondant aux normes de l’Europe de l’Ouest », explique Cyril Jarnias qui table sur une remontée mécanique des prix dans les années à venir. D’après l’institut de statistiques bulgare, NSI, les biens immobiliers situés dans la ville de Sofia ont enregistré, depuis 2015, une hausse de 85,66 % (soit un taux de progression annuel de 9,24 %). Les autres grandes villes du pays (plus de cent-vingt mille habitants) connaissent une hausse des prix similaire. Les taux de rendement locatif se situent entre 4 et 7 % par an, en fonction du type de logement et de sa localisation. « Dans la capitale bulgare, un T1 neuf se négocie à environ 120 000 euros pour 70 mètres carrés, tandis qu’un appartement similaire en cours de construction se commercialise à environ 100 000 euros », calcule Cyril Jarnias. Outre Sofia, le pays dispose d’une offre immobilière très large, dans des villes animées comme Plovdiv, des stations de ski (Bansko) ou de sports d’été ou même à la campagne. Appliquant le droit européen, la Bulgarie autorise les citoyens de l’UE à acheter sur son territoire des propriétés immobilières dans les mêmes conditions que les citoyens bulgares. Les frais d’acquisition sont plus faibles dans l’ensemble:il faut compter entre 0,10 et 3 % d’impôt foncier, entre 0,10 et 1,50 % de frais de notaire, 0,10 % de droits d’enregistrement, et l’agent immobilier facture en moyenne entre 3 et 5 % (suivant la valeur de la propriété). La fiscalité en Bulgarie est particulièrement attractive:un propriétaire foncier est exonéré de taxe sur la plus-value immobilière à partir de trois ans de détention du bien immobilier. L’impôt sur le revenu est fixé à 10 %. Il n’y a pas de taxe d’habitation, et la taxe foncière prélevée par la municipalité reste encore à des niveaux marginaux. La Bulgarie a, en outre, signé une convention bilatérale tendant à éviter la double imposition des revenus et à prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôt sur le revenu et sur la fortune.

Hors zone euroIle Maurice, la destination luxe de l’océan IndienAu cœur de l’océan Indien, l’île Maurice continue de faire rêver touristes et investisseurs. Le pays où le Français est l’une des principales langues parlées, attire chaque année plus de 1,4 million de touristes à la recherche d’une location en bord de mer, dans les secteurs de Grand-Baie, Flic-en-Flac, Pereybere, Trou-aux-Biches, Tamarin, Le Morne ou sur la côte est avec Roches-Noires ou Belle-Mare. La demande de location saisonnière y est forte tout au long de l’année.Beaucoup d’expatriés recherchent également des logements, ce qui stimule donc le marché local. Le prix de l’immobilier est en forte hausse depuis quelques années, du fait de la hausse du coût des matériaux de construction et de l’inflation généralisée. « L’île est particulièrement attractive au niveau immobilier, avec des rentabilités dépassant parfois les 6 % sur des biens neufs avec des propriétés comprenant deux chambres à moins de 200 000 euros à l’achat », indique Cyril Jarnias.Perché sur la colline de Baie du Cap avec vue sur le lagon, le programme immobilier Anbalaba prévoit soixante-quatorze unités résidentielles, un hôtel et un supermarché. Les cinq premières villas Pomelo (950 000 euros hors taxes pour 230 m2 avec piscine) ont été livrées. Dix-huit appartements avec vues sur mer et piscine commune, d’une surface d’environ 180 m2 en R+1, situés à moins de quatre cents mètres de la plage (pour un montant de 500 000 à 600 000 euros ) sont en cours de construction et six terrains restent à bâtir.La rentabilité de cet investissement locatif est estimée à 5 %. « Ce programme s’adresse à une clientèle âgée de cinquante à soixante-cinq ans, amoureux de l’île, qui veulent passer quelques semaines sur place et mettre leur bien, le reste du temps, en gestion locative », explique Hippolyte Bouigue, directeur général d’Anbalaba. L’entreprise familiale s’apprête à lancer la commercialisation de quatorze nouvelles villas entre 750 000 et 1,3 million d’euros, avec la possibilité d’adhérer à une offre de gestion locative prise en charge par l’hôtel (entretien des jardins, du ménage, de la piscine et des façades), en contrepartie de règles à appliquer (pack décoration, formules d’occupation, etc.).L’acquisition d’une propriété immobilière sur l’île Maurice peut se faire via une acquisition de plein droit, via une SCI (idéale pour un démembrement ou indivision) ou une société commerciale. Après les dispositifs du Real Estate Scheme (RES) et du Integrated Resi-dence Scheme, l’île Maurice a mis en place, depuis 2015, le système du PDS (Property Development Scheme) qui permet aux étrangers de devenir propriétaire d’un bien immobilier situé dans une résidence privée.L’investisseur peut ainsi bénéficier d’un permis de résidence permanent sur l’île s’il investit plus de 375 000 dollars américains, soit 347 000 euros, dans l’acquisition de son bien immobilier. La fiscalité à l’île Maurice est également très attractive, puisque les revenus locatifs sont imposés à un taux de seulement 15 %. Le pays a signé avec la France une convention fiscale pour éviter les doubles impositions en matière d’impôt sur le revenu et sur la fortune.

Les destinations exotiquesDubaï : une ville en plein essor Au sortir d’une crise immobilière qui a provoqué une forte chute des prix entre 2014 et 2021 (-50 % en cinq ans), Dubaï voit son marché rebondir depuis deux ans. La ville est même en plein essor, sous l’influence de ses nombreux expatriés (Américains, Russes, Chinois, Européens) qui ont rapidement fait prendre de la valeur aux quartiers les plus fréquentés. Dans cette mégalopole qui se construit encore, tout est neuf et l’on achète en Vefa. Afin d’endiguer la corruption, le gouvernement oblige désormais les développeurs immobiliers à posséder la totalité des fonds pour mener à bien un projet. « Quand le client paie son plan de paiement en Vefa, l’argent est bloqué sur un compte séquestre de l’Etat et versé au développeur à la livraison de l’immeuble », explique Nafissa Mokhtari, associée Iad à Dubaï.Impossible d’acheter à crédit à Dubaï, mais un paiement avec plusieurs mensualités étalées sur cinq à dix ans est négociable. « On règle 20 % d’apport pour bloquer la vente et signer l’acte d’achat, puis l’on verse un pourcentage du montant restant mensuellement », ajoute-t-elle. Le rendement locatif, selon les projets, s’établit entre 8 et 12 %. Les prix au mètre carré démarrent à 2 000 euros, en moyenne, dans les quartiers les plus abordables (Jumeirah Village Circle) et atteignent les niveaux du Triangle d’or parisien dans les lieux les plus prisés (Dowtown Dubaï, près de la tour Burj Khalifa ou Palm Jumeirah, le quartier des expatriés).Nafissa Mokhtari préconise d’investir dans les quartiers en devenir, qui n’ont pas encore la cote mais dont on peut anticiper les futurs programmes de construction. C’est, par exemple, le cas du nouveau quartier de Jumeirah Village Circle, en plein développement. « Un studio de 46 m2 s’achète l’équivalent de 120 000 euros. Loué 1 280 euros par mois sur cinq ans, il délivrera un rendement de 12 % », calcule la spécialiste. De fait, à hauteur de 4 %, la fiscalité dans cette ville-état des Emirats arabes unis (EAU) est plus qu’avantageuse et il n’y a pas de taxes sur les revenus de la location longue durée, ni sur la plus-value. En outre, les taxes d’eau, d’électricité et municipales sont acquittées par le locataire.Un marché attractif, mais non sans danger. « Bien que les transactions soient sécurisées et encadrées, il faut absolument s’adresser à un interlocuteur implanté dans le pays, de préférence francophone et qui assure le suivi du client jusqu’à la mise en location du bien et sa revente. Dubaï reste encore un marché de requins ! », prévient Nafissa Mokhtari.

Le marché du luxe à l’internationalLes écarts se creusent dans l’immobilier de luxe. Si de nombreux clients français achètent toujours à l’international, Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes, constate que le marché est plus dynamique sur les segments les plus haut de gamme, aux budgets très élevés : « après trois ans de crise sanitaire, l’enrichissement des familles plus fortunées et l’appauvrissement de la classe moyenne mondiale sont lisibles sur le marché. Cela se traduit par une demande en baisse de 30 % sur le segment entre 500 000 et 3 millions d’euros et, à l’inverse, un regain d’appétit pour les biens sans défaut et de préférence rénovés au-delà de 3 millions, avec des clients qui veulent placer leurs liquidités dans des valeurs sûres», constate-t-il. Sur les micromarchés de l’ultra-luxe, les prix ont ainsi grimpé de 30 à 40 % en deux ans. A Miami, Barnes a récemment enregistré trois ventes entre 7 et 10 millions de dollars chacune. A Monaco, les prix au mètre carré peuvent atteindre les 100 000 euros.Le profil des clients évolue aussi. « De plus en plus de fonds d’investissement et de family offices, réunissant plusieurs familles fortunées, se positionnent sur les biens d’exception, au-delà de 5 millions d’euros », observe-t-il. De la même façon, les projets immobiliers se font davantage via des sociétés (non taxées à l’IFI) opérant une activité de location saisonnière. « C’est un vrai changement par rapport aux années 2000. En optant pour la location saisonnière professionnelle, les propriétaires s’affranchissent de la lourdeur fiscale des résidences secondaires, déduisent leurs charges et amortissent l’achat de leur actif », explique le président. L’île Maurice est, notamment, une destination privilégiée pour ce type de montage.Enfin, Thibault de Saint-Vincent observe une professionnalisation du marché, avec un nouvel esprit d’entrepreneur dans l’immobilier haut de gamme. « Le télétravail a décloisonné les moments de vie, de vacances et de travail. Les biens peuvent se louer toute l’année, certains préférant travailler à distance à Marbella plutôt qu’à Paris au mois de novembre ! Les propriétaires-bailleurs développent des concepts plus travaillés, avec de nouvelles formules telles que la vente de produits bio, la culture de la vigne ou l’élevage de bœuf wagyu qui participent à l’attrait des belles destinations », commente-t-il. Ces activités s’inscrivent dans une logique de diversification géographique et sectorielle qui permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement.

Portugal : fin de la parenthèse enchantée ?Avec des prix au mètre carré dépassant allégrement les 5 000 € (et jusqu’à 8 000 € en centre-ville), le marché immobilier à Lisbonne flirte avec la « bulle immobilière », conséquence de l’emballement excessif des investisseurs ces dernières années. « Le Portugal a attiré de nombreux Français grâce à son programme de résidents non habituels, avantageux sur le plan fiscal, mais le pays est revenu sur ses pas en mettant fin aux “golden visas”, face à l’explosion des prix immobiliers et l’incapacité des locaux à acheter dans la capitale », explique Geoffroy Reiser. Toutefois, il n’en est pas de même pour le reste du pays où les prix redescendent à 1 300 €/m2 le mètre carré à Porto et à Faro ou 2 000 €/m2 dans l’Algarve. « Si l’on exclut Lisbonne, il existe encore des opportunités d’investissement incroyables dans le pays », soutient Alfredo Valente, CEO d’Iad Portugal. La limitation des avantages fiscaux, qui réduit le nombre de transactions étrangères, ouvre, selon lui, un nouveau champ des possibles pour les investisseurs. « Hors des zones les plus touristiques, il y a d’excellentes affaires à faire, à une heure des trois grands aéroports de Porto, Lisbonne et Faro », mentionne-t-il. Au nord de Lisbonne, par exemple, sur la côte d’Argent, une villa se vend 2 000 €/m2.Parmi les zones à regarder, qui vont prendre de la valeur dans les années à venir, il pointe les villes de Guimaraes, Braga ou Coimbra. « Le pays pâtit d’une offre très faible sur le marché de location longue durée à prix abordable. La volonté du gouvernement d’améliorer l’accès au logement des locaux qui ne peuvent pas acheter est une vraie porte d’entrée pour des investisseurs », assure Alfredo Valente. Coimbra, qui héberge la plus ancienne université portugaise, concentre ainsi une communauté d’étudiants en mal de logements. Un studio-T1 se vend aujourd’hui entre 100 000 et 125 000 € dans une ville de second rideau. « C’est l’axe de développement le plus important du pays et la meilleure stratégie d’investissement à avoir », soutient le conseiller. Le Portugal a initié un vaste programme de développements immobiliers neufs pour répondre aux besoins des familles. Si la location touristique a, sur le continent, atteint ses limites, elle présente encore un intérêt dans les îles (Madère, les Açores). « Les prix à Funchal avoisinent les 3 000 à 4 000 €/m2 et une villa avec vue sur mer et terrain se vend moins de 100 000 €, pour un niveau de vie incroyablement qualitatif », révèle Alfredo Valente. Les touristes américains, friands de ces destinations, constituent le gros de la demande locative, saisonnière ou de plus longue durée.Côté financement, si les meilleures affaires se font « en cash », il est relativement facile d’être financé via des banques internationales, en liaison avec la France. 10 % du prix d’achat doivent être versés par l’acheteur au vendeur à la signature du compromis. L’acte de vente ne se déroule pas nécessairement devant un notaire, mais devant un avocat qui validera tous les documents supports à la transaction.

Grèce, l’attrait des CycladesSi l’on en croit Constantinos Phillis, associé du réseau immobilier Iad, investir en Grèce « est l’une des meilleures options sur la Méditerranée ». Il s’explique : « le marché immobilier grec est florissant et expansif et il offre une rentabilité financière intéressante. L’investissement de départ y est 30 à 50 % moins cher qu’ailleurs en Europe du Sud pour un rapport coût-qualité de vie excellent ». Le pays bénéficie de deux-cent-cinquante jours de soleil par an, il affiche le taux de criminalité le plus bas d’Europe et il est accessible en voiture, en avion (vingt-et-un aéroports) et par bateau (cinq ports).La Grèce connaît un afflux touristique grandissant, passant, en dix ans, de 10 millions à 45 millions de touristes en 2023. Les Cyclades sont les premières à tirer profit de cette manne, avec des prix oscillants entre 5 000 et 7 000 €/m2. Si les prix s’envolent dans les très glamours Santorin, Corfou et Mykonos (plus d’un million d’euros pour une villa), les deux-cent-quinze îles du pays présentent un terrain de jeu suffisamment étendu, entre les mers Egée, Méditerranée et les îles Ioniennes, pour satisfaire tous les profils d’investisseurs. Pour un budget moyen de 100 000 à 200 000 €, il est ainsi possible de s’offrir un appartement sur les îles de Paros, Naxos, Rhodes ou Sifnos. La Crète affiche également des prix très raisonnables. « Avec 150 000 €, vous disposerez d’un bel appartement que vous louerez 1 000 € la semaine entre mai et octobre et dont vous pouvez disposer le reste du temps », indique Constantinos Phillis. Le pays n’applique pas (encore) de restriction sur la location touristique.En alliant investissement et plaisir, il estime entre 6 et 10 % la rentabilité nette d’une location touristique. Il faut cependant compter quelques taxes (15 % d’impôts sur les revenus locatifs jusqu’à 12 000 €, 35 % jusqu’à 35 000 € et 45 % au-delà). La Grèce a signé un accord de non-double imposition avec la France.Une astuce pour alléger sa fiscalité (abaissée à 7 %) : devenir résident grec via un golden visa, renouvelable tous les cinq ans. Les process d’achat ne sont pas compliqués, mais mieux vaut être accompagné par un expert qui maîtrise la langue et une structure immobilière implantée sur place, garantissant un achat en règle, couvert par les assurances et fiable. Un point de vigilance:les taux d’intérêt des banques grecques sont supérieurs de 3 à 4 % comparés à la France, et l’apport se chiffre à 50 % pour une durée d’emprunt de quinze ans maximum.

L’Espagne : l’embellie continueLa crise immobilière espagnole, qui a éclaté en 2008, a entraîné une forte baisse des prix jusqu’en 2015. Un épisode douloureux sur lequel le pays a tourné la page, tout en tirant les leçons de ses erreurs passées (crédits à 110 %, trop de constructions, etc.). « Le marché s’est sécurisé, demandant systématiquement 30 % d’apport à l’achat et affichant des prix inférieurs de 20 % à ceux de 2008 », analyse Geoffroy Reiser. La péninsule ibérique connaît, par ailleurs, une forte poussée démographique et une croissance record de son PIB (5,5 % en 2022, soit l’une des plus fortes de la zone euro). Des villes comme Valence ou Madrid et sa périphérie attirent de plus en plus d’investisseurs. « La rentabilité brute moyenne des projets immobiliers que nous trouvons pour nos clients en Espagne tourne autour de 8,5 %, un taux quasi inatteignable en France. Le ticket d’entrée s’établit à 115 000 € et peut descendre à 80 000 € pour un produit clé en main », note le spécialiste.A Valence, les prix se maintiennent autour de 2 000 €/m2, contre 4 000 à 5 000 €/m2 à Barcelone. « C’est la troisième plus grande ville du pays mais la dix-septième en termes de prix. La hausse du coût du foncier y est trois fois plus forte qu’à Barcelone, assurant une rentabilité intéressante », ajoute-t-il.Le Grand Madrid qui bénéficiera du réseau ferroviaire actuellement en construction offre également de belles perspectives de développement économique. Des projets logistiques y fleurissent (Meta vient d’y implanter un centre Cloud) et le manque de plus de deux millions de logements neufs soutient une forte demande locative. Pour un investissement locatif, mieux vaut cependant viser les villes de cinquante mille habitants minimum, telles que Talavera de la Reina, située à une heure quinze de Madrid, dans la commune de Castille-La Manche où les prix du mètre carré avoisinent les 800 €. La tension locative y est forte, portée par les universités régionales.Les projets haut de gamme s’orientent davantage vers Madrid (4 000 €/m2) ou Marbella, station balnéaire prisée des Allemands et Britanniques, célèbre pour ses trente-six golfs, ses plages et son beau temps toute l’année.

 Le Japon pour les amateurs d’exclusivitéInvestir au Japon n’a pas vocation à réaliser un bon coup financier. Sur ce territoire considéré comme la quatrième puissance mondiale, sujette aux tremblements de terre et aux éboulements de terrain, le risque de devoir construire sa maison deux fois n’est pas nul. En outre, les différences culturelles et la langue, peu accessible, sont autant de barrières pour investir dans un pays si éloigné de l’Europe. Pourtant, le Japon attire des investisseurs amateurs. « Investir à Tokyo, Fukuyoka ou Osaka et pour ceux qui veulent vraiment se faire plaisir, à Kyoto, l’une des plus grandes villes touristiques du monde est un plaisir pour amateur doté d’un budget conséquent, qui recherche quelque chose d’unique », estime Cyril Jarnias. Point positif, les démarches administratives sont ultra-transparentes et encadrées, et la stabilité des locataires – en moyenne six à sept ans pour les salariés et dix ans pour les familles – sécurise le rendement autour de 4 %. Jonathan Glibert croit, lui aussi, dans le potentiel du pays. Car si les prix de l’immobilier sont en croissance continue, approchant la barre des 7 000 $/m2 (6 470 €/m2) dans l’ancien et 10 000 $ (9 242 €) dans le neuf, selon Barnes, des initiatives sont en cours pour faciliter l’accès au logement. « Face au vieillissement de la population et à la désertification des campagnes, le gouvernement japonais a lancé un programme de “cheap houses” à partir de 20 000 $ (18 500 €) pour une maison avec travaux, jusqu’à 200 000 $ (185 000 €) pour les biens situés à proximité des commodités. Les durées d’emprunt peuvent s’étaler jusqu’à cinquante ans. Il est donc possible d’investir dans un immobilier locatif de qualité et à prix abordable, pour de belles maisons traditionnelles japonaises », explique-t-il. Un placement original et exclusif.

Etats-Unis : sortez des sentiers battus !Avec plus de 340 millions d’habitants (et 9,83 millions de kilomètres carrés), le marché local américain reste une valeur sûre pour un investisseur français. Reste à cibler l’Etat sur lequel miser. Miami a connu une hausse des prix immobiliers folle depuis dix ans, après trois années, entre 2012 et 2015, très favorables à l’achat. Pour Cyril Jarnias, c’est désormais dans les zones rurales que se situent les offres les plus intéressantes : « le plan Biden qui doit permettre aux Etats-Unis d’être plus autonome sur le plan énergétique prévoit un programme de transformation industrielle et de création d’infrastructures ferroviaires pour relier le centre du pays aux grandes villes. Les zones en fort développement, particulièrement les bastions pétroliers et parapétroliers tels que le Texas, présentent des avantages compétitifs. A Houston, qui est la septième ville du pays, le taux de vacance est inférieur à 10 %, il n’y a pas d’impôt sur le revenu et la rentabilité nette s’élève de 7 à plus de 8 % », observe-t-il.Situé entre la Louisiane et la Floride, le Mississippi est également un état en devenir. « Toutes les villes construites le long du Tennessee River, par lequel circule le commerce de l’acier, sont à regarder. Ces régions riches en industrie lourde et manufacturière deviennent stratégiques dans le cadre du plan de réindustrialisation du pays et font l’objet d’une demande locative très forte de la part des travailleurs, de l’ordre de mille à deux mille logements par an. Des promoteurs lancent des programmes neufs dans ces Etats, mais ils ont également besoin d’investisseurs privés », ajoute Cyril Jarnias. L’occasion de se faire construire en quelques mois une maison de 250 m2 à moins de 250 000 €, avec 1 000 à 2 000 m2 de terrain, louée à une famille, et d’effectuer une plus-value à la revente, pour une rentabilité locative de l’ordre de 7 %. Surtout que, depuis la crise sanitaire, encouragé par le télétravail et la généralisation de la 5G, un phénomène de migration vers la Floride et le centre des USA s’observe de la part de populations désireuses de vivre dans des logements plus grands, dans un cadre de vie plus vert. Pour rappel, l’obtention d’un numéro ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) est indispensable pour acquérir une propriété aux Etats-Unis. Ce numéro est délivré par l’autorité fiscale américaine, l’IRS, aux personnes qui n’ont pas le droit d’obtenir un numéro de sécurité sociale américain.Par ailleurs, l’achat d’une propriété via une LLC (Limited Liability Company) est généralement recommandé pour des raisons fiscales, de sécurité et de confidentialité. Dans la mesure où la société devient propriétaire du bien immobilier, les éventuels procès des locataires seront donc au nom de la LLC. Sauf en cas d’erreur de gestion ou en cas d’hypothèque, si la LLC est condamnée à verser des dommages et intérêts à la victime, le propriétaire n’engage pas son patrimoine personnel. En matière de fiscalité, la France a signé avec les Etats-Unis d’Amérique une convention de non-double imposition.