Avec une collecte record en 2022, la pierre-papier s’est imposée comme une solution d’épargne pertinente pour les particuliers. L’année sera-t-elle aussi favorable en 2023 ? Le climat économique, toujours marqué par l’inflation et la remontée des taux, et les risques de correction des prix de l’immobilier qui en découlent invitent les investisseurs à la prudence. Toutefois, les perspectives des sociétés de gestion restent optimistes et les objectifs de rendement, dans la lignée de l’an passé.
Une année record. Avec une collecte nette de 16,1 milliards d’euros en 2022, les fonds immobiliers grand public (SCPI, OPCI et SCI) enregistrent une hausse, en volume, de 47 % sur an, dépassant le record de 2019 (14,8 milliards d’euros). Sur l’année, la collecte nette des SCPI s’établit à 10,2 milliards d’euros, soit une progression de 37 % par rapport à l’année 2021, dépassant de 9 % le précédent record de 2019 (à 8,5 milliards d’euros). « Ces résultats confirment l’intérêt des particuliers pour l’épargne immobilière, seule réponse rentable en 2022, dans un contexte d’inflation et de remontée des taux d’intérêt », rappelle Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance. Au 31 décembre 2022, la capitalisation des SCPI avait atteint 89,6 milliards d’euros, en hausse de 14 % sur un an. Le taux de distribution moyen délivré par ces véhicules, toutes catégories confondues, s’est établi à 4,53 %, (contre 4,49 % en 2021). Le taux de distribution moyen oscille de 4,17 % pour les SCPI à prépondérance résidentiel jusqu’à 5,63 % pour les SCPI à stratégie diversifiée.
Succès des SCPI diversifiéesAvec quinze véhicules à capital variable affichant un taux de distribution supérieur à 5 % en 2022, les SCPI diversifiées ont tiré leur épingle du jeu. Parmi elles (hors SCPI sans frais de souscription), les SCPI Cœur de Régions de Sogenial (6,40 %), Cap Foncières & Territoires de Foncières et Territoires (5,92 %), PFO de Perial Asset Management (5,57 %), Altixia Cadence XII d’Altixia REIM (5,51 %), Optimale de Consultim Asset Management (5,52 %), Cristal Life d’Inter Gestion (5,61 %), ou encore MyShareSCPI de MyShareCompany (5,11 %) et Pierre Capitale de Swiss Life Asset Managers France (5,05 %) se placent en tête du classement.Enregistrant une collecte avoisinant 120 millions d’euros en 2022, la SCPI Cœur de Régions approche les 200 millions d’euros de capitalisation, soit trois fois plus qu’en 2021. Sogenial Immobilier qui gère la SCPI, cible un taux de distribution supérieur à 6 % en 2023. « Nous poursuivons notre stratégie d’investissement en régions en nous positionnant sur des actifs et des locataires plus importants, tout en maintenant une optique de revalorisation de notre patrimoine », annonce Jean-Marie Souclier, président de Sogenial Immobilier, qui concède « garder un œil attentif à la santé des entreprises et des locataires, sur un marché économique encore incertain ». Pour piloter Cœur de Régions, la société capitalise sur sa structure à taille humaine qui lui assure réactivité et agilité dans sa gestion d’actifs. Ciblant les marchés régionaux, la SCPI investit dans des bureaux (45,7 %), locaux d’activités (32,6 %) et commerces (21,7 %) imprégnés d’une logique « artisanale », opérationnelle et mobile dans leur fonctionnement. Elle cible, également, les marchés moins concurrentiels, qui délivrent de meilleurs rendements.
En février dernier, elle a signé cinq nouvelles acquisitions, totalisant plus de 26 000 m2 d’actifs (immeubles de bureaux, entrepôts) situés à Amiens, Bobigny, Biot (Sophia-Antipolis), Tourcoing et Estillac (Lot-et-Garonne).
La SCPI PFO a, quant à elle, réalisé une belle performance en 2022, délivrant le taux de distribution le plus élevé de la gamme proposée par Perial Asset Management. La collecte brute de la SCPI s’est élevée à 72 M€, ce qui devrait lui permettre de dépasser 850 M€ de capitalisation au cours de l’année. En 2023, la société annonce vouloir accélérer la « double diversification » de son patrimoine avec, pour objectif, de baisser son exposition géographique et sectorielle, respectivement en France et sur la typologie bureau, et d’accélérer son implantation dans d’autres pays européens et sur d’autres classes d’actifs (hôtels, commerces, résidences gérées, etc.). Perial AM poursuit, en parallèle, sa stratégie d’arbitrages – le montant des cessions s’est élevé à 63,5 millions d’euros en 2022 – afin de se donner les moyens de redistribuer la plus-value immobilière éventuelle dégagée. La société de gestion a fixé pour PFO une fourchette prévisionnelle de taux de distribution 2023 comprise entre 5,30 et 5,80 %. « Nous sommes sereins sur les niveaux de distribution de nos SCPI. Nous continuons à collecter les loyers, tout en bénéficiant de l’effet de l’inflation sur les baux, en particulier pour les immeubles situés hors de France », assure Laurent Boissin, directeur général adjoint de Perial AM. 
MyShareCompany, filiale de Drouot Estate et Atland-Voisin, a collecté l’an dernier plus de 90 millions d’euros (+ 67 % comparés à 2021) pour le compte de sa SCPI MyShareSCPI, portant sa capitalisation à 323 millions d’euros au 31 décembre 2022. La société de gestion affiche un taux d’occupation financier (TOF) oscillant entre 96 et 98 % en 2022. Cette performance est le fruit d’une diversification à la fois sectorielle, géographique et locative. Si, aujourd’hui, 55 % des capitaux sont investis en bureaux, Etienne Wicker, directeur général de MyShareCompany, entend opérer un « rééquilibrage patrimonial » au sein du portefeuille pour accroître la part d’actifs alternatifs et s’orienter, notamment, vers des locaux à usage de commerce ou d’activités. En 2023, il affiche une stratégie d’acquisition offensive. « Nous sommes à l’affût de toutes les opportunités, et nous nous montrons particulièrement agressifs sur les actifs de seconde main et/ou dotés de faibles performances énergétiques, dont la valeur sera probablement sanctionnée par les experts au courant de l’année », indique le directeur. En décembre, MyShareSCPI a acquis son premier immeuble de bureaux à Amsterdam aux Pays-Bas, pour 9,2 millions d’euros, loué à l’entreprise Manpower pour une durée de douze ans ferme.
Dynamisme des SCPI thématiquesLes SCPI thématiques ont bénéficié du dynamisme de sous-segments immobiliers porteurs.C’est le cas des SCPI hôtels, tourisme et loisirs qui ont renoué avec des niveaux de distribution d’avant-pandémie (5,09 % en 2022, contre 2,85 % en 2021) et des SCPI commerce qui affichent un taux de distribution de 4,61 %, contre 4,16 % en 2021. Les SCPI logistique et locaux d’activités font l’objet de corrections de valeur, terminant l’année avec un taux de distribution moyen de 5,47 %, inférieur à celui de 2021 (5,67 %). Les SCPI à prépondérance santé et éducation affichent également un taux de distribution en léger recul en 2022, à 4,79 %, contre 4,83 % en 2021, tout comme le taux de distribution des SCPI bureaux qui s’élèvent à 4,20 %, contre 4,25 % en 2021. Des corrections de prix sont anticipées sur les marchés les moins tendus. Les SCPI « alternatifs » délivrent, quant à elles, un taux de distribution en hausse de 0,93 %, contre 0,81 % en 2021.
Les meilleures SCPI bureauxLes cinq SCPI à prépondérance bureaux qui se sont démarquées en France en 2022 sont Vendôme Région de Norma Capital (5,71 %) suivie d’Interpierre France de Paref Gestion (5,40 %), Elyalis de Advenis REIM (5,39 %), Epargne Pierre d’Atland-Voisin (5,28 %) et Placement Pierre d’Aestiam (5 %).Portée par le dynamisme économique des régions, Vendôme Région a ainsi collecté près de 290 millions d’euros en 2022, pour atteindre une capitalisation de plus de 630 millions d’euros. Composée à 50 % de bureaux, la SCPI a intensifié les investissements dans les principales métropoles régionales. « Les régions bénéficient de marchés plus lisibles et parfois mieux structurés», explique Faïz Hebbadj, président de Norma Capital. Il indique s’adresser le plus souvent aux TPE-PME qui, selon lui, « adoptent des logiques de consommation de bureaux différentes, axées sur le bien-être des salariés et visant à accompagner la croissance de l’entreprise et la compétence collective : autant de vecteurs forts de performance ». Vendôme Région a augmenté sa valeur de parts de 2,29 % en mai 2022 et cible, pour 2023, un taux de rendement interne (TRI) en ligne avec celui de l’an dernier.
Si le bureau conserve une part majoritaire dans les portefeuilles, la tendance à la diversification se confirme en 2023. Pour Epargne Pierre, Atland-Voisin s’oriente, ainsi, vers une plus grande variété d’actifs. Au 31 décembre dernier, le portefeuille de la SCPI était composé à 53 % de bureaux. Une proportion qui devrait, à terme, descendre entre 45 et 50 %. « Depuis deux ans, nous travaillons à réduire la part de bureaux pour ouvrir notre SCPI à d’autres typologies telles que le commerce, l’hôtellerie et les locaux d’activité », explique Jean-Christophe Antoine, président d’Atland-Voisin. La société de gestion a acquis, fin 2022, auprès de Colas un portefeuille de trente-neuf sites (56 000 m2 de bureaux et locaux d’activité) répartis entre les régions Nord-Est et Sud-Est. Epargne Pierre enregistre une capitalisation de près de 2,3 milliards d’euros en 2022. La SCPI a réalisé une collecte nette record de 514 millions d’euros.
Avec Placement Pierre, Aestiam s’inscrit lui aussi, fin 2022, dans la lignée de l’exercice 2021. Une performance tirée d’une activité locative intense et d’arbitrages ciblés (neuf cessions pour plus de 12 millions d’euros sur l’année 2022). Placement Pierre sélectionne des bureaux de surface moyenne, situés dans les quartiers centraux à Paris, les villes les plus dynamiques, ainsi que dans les zones tertiaires identifiées. « Nous restons confiants dans le marché des bureaux dès lors qu’ils offrent des surfaces flexibles et qu’ils sont situés sur des sites stratégiques et bien desservis », indique Alexandre Claudet, président d’Aestiam. La SCPI aspire, en outre, à se renforcer dans le secteur de l’enseignement privé. « Cette stratégie, initiée en 2021, nous permet d’adresser un secteur acyclique, porteur car soutenu par la démographie, et qui présente des baux longs et des locataires de qualité », précise-t-il. La progression de la valeur d’expertise, à périmètre constant, sur le patrimoine de Placement Pierre devrait, selon ce dernier, permettre d’aborder avec confiance l’année 2023.
Le top 5 des SCPI santéLe top 5 des SCPI santé en 2022 sont Pierval Santé d’Euryale Asset Management (5,35 %), Foncière des Praticiens de Foncière Magellan (5,10 %), LF Avenir Santé de La Française (4,72 %), Primovie de Primonial REIM (4,49 %) et Pierre Expansion Santé de Fiducial Gérance (4,42 %).Malgré le repli du marché lié à la hausse des taux, au second semestre, Guillaume Hilaire, directeur du développement chez Foncière Magellan, voit d’un œil favorable la décorrélation des actifs entre eux. « La probable correction des valeurs devrait permettre de retrouver des niveaux de primes de risque cohérents et apporter de meilleurs rendements ». Confiant dans les fondamentaux démographiques et sociologiques du marché, il rappelle que le modèle économique des établissements de santé est encore partiellement financé par l’Etat, ce qui offre une sécurité supplémentaire contrairement à d’autres typologies d’actifs. Foncière des Praticiens a dépassé la barre des 100 millions d’euros d’encours en 2022, notamment avec l’entrée d’investisseurs institutionnels. La SCPI délivre un taux de distribution régulier, fixé à un peu plus de 5 %, depuis 2019. En 2023, elle oriente ses investissements vers les maisons de santé et les structures de soutien à la pratique médicale (hospitels, centres SSR) et les actifs de type Life Science. En octobre dernier, Foncière des Praticiens s’est portée acquéreur d’un ensemble mixte de bureaux et de laboratoires de 6 530 m2 situé à Loos, au sud-ouest de Lille, loué à la société biopharmaceutique, Genfit. Cette acquisition d’environ 20 millions d’euros est la plus importante menée par la SCPI depuis son lancement.Collecteur de la SCPI Pierval Santé jusqu’en 2022, La Française REM a lancé en 2021 sa propre SCPI, LF Avenir Santé qui capitalise, au 31 décembre, 105,4 millions d’euros. Le taux de rendement prévisionnel annoncé, pour cette année, s’établit à 4,5 %, « le temps de laisser la SCPI monter en puissance », indique Philippe Depoux, président de La Française REM. Positionnée sur l’immobilier de santé de centre-ville ne nécessitant pas forcément d’autorisations administratives, le véhicule d’investissement cible les établissements pluridisciplinaires, les laboratoires et cabinets médicaux. « Nous voulons avoir la possibilité de transformer la destination de l’immeuble en cas de besoin et assurer la pérennité des revenus locatifs », souligne le président. La société de gestion se veut « à l’avant-poste du marché » pour scruter la collecte, les investissements et l’évolution des rendements locatifs des actifs de santé : « autant de paramètres que nous surveillons comme du lait sur le feu alors qu’un ajustement à la baisse des valeurs de l’immobilier est attendu cette année », ajoute Philippe Depoux. En février dernier, La Française REM a acquis en Vefa un pôle santé d’une surface de 1 937 m2, au sein du développement urbain de la Bauer Box à Saint-Ouen, dont l’exploitation sera confiée à Vista Santé (groupe Réalités), dans le cadre d’un bail ferme de douze ans.
A travers la SCPI Primovie, Primonial REIM poursuit également sa stratégie de collecte pour un budget de 700 millions d’euros en 2023, répartis entre des acquisitions à venir et des opérations déjà identifiées, à hauteur de 500 millions d’euros sur le premier semestre. Le groupe a récemment acquis huit établissements de santé, cliniques et hébergements pour personnes âgées dépendantes, auprès de BNP Paribas REIM pour le compte de sa SCPI. Le portefeuille se compose d’actifs présentant des activités diversifiées:cliniques MCO (médecine, chirurgie, obstétrique), cliniques SSR (soins de suite et de réadaptation) et psychiatrique, et Ehpad. Les douze établissements développent un peu plus de 78 600 m2 de surface et représentent une capacité d’accueil de plus de mille trois-centquarante lits et places. Ce portefeuille est loué, dans le cadre de baux fermes longue durée, à Korian et Ramsay Santé.
SCPI hôtellerie, loisirs et tourismeL’envie de voyager post-Covid a fait décoller le RevPar (revenu par chambre disponible) qui a, selon CBRE, gagné presque 85 % en un an, soit plus de 7 % par rapport à 2019, supporté par la forte reprise des prix moyens (+ 26,9 % comparé à 2021). Ces performances profitent aux SCPI positionnées sur ce segment, à l’image des SCPI dédiée à l’immobilier touristique en Europe, Atream Hôtels d’Atream (5,05 %), Aestiam Cap’Hébergimmo d’Aestiam (5 %) et Logipierre 3 de Fiducial Gérance (5,31 %).Bénéficiant de la reprise de l’activité de l’industrie hôtelière, Atream Hôtels affichait un taux de recouvrement des loyers de près de 99 % au quatrième trimestre 2022 pour un TOF de 100 %. La SCPI a acquis le BreakAfin d’accompagner les mutations du secteur, Aestiam fait évoluer la stratégie d’investissement de Cap’Hébergimmo. La SCPI qui affiche une capitalisation de 81 millions d’euros en 2022 et 30 millions d’euros de collecte, a confirmé l’élargissement de ses cibles d’acquisitions ainsi que de son périmètre géographique. Dès le quatrième trimestre, cette orientation s’est concrétisée par la cession du portefeuille d’hôtels du Roi Soleil, dans l’est de la France, et le remploi partiel dans deux hôtels en Espagne. Le premier est un actif d’exception situé au cœur d’un des plus anciens quartiers de Cadix, loué à la chaîne espagnole Casual Hoteles, le deuxième concerne un hôtel opéré par le groupe B&B dans le centre-ville de Saragosse. « La performance de Cap’Hébergimmo se traduit à la fois dans son taux de distribution, mais il est également assorti d’une hausse de la valeur d’expertise, à périmètre constant de notre SCPI et d’un taux d’occupation financier de 100 % », explique Alexandre Claudet, convaincu que l’hébergement multimodal, mêlant hôtellerie, résidences services, crèches ou encore écoles, est l’avenir du secteur.
SCPI résidentiellesSi la hausse des taux d’intérêt freine la capacité des particuliers à concrétiser leurs projets d’achat immobilier et augmente les délais de transaction, l’impact sur les prix de l’immobilier ne s’est pas encore fait (trop) sentir. Côté investissement, les SCPI à prédominante résidentielle (non fiscale) résistent. Kyaneos Pierre de Kyaneos Asset Management a délivré un taux de distribution de 5,37 % en 2022, suivie de Primofamily de Primonial REIM (3 %) et Novapierre Résidentiel de Paref Gestion (2,28 %).« Après un emballement des investisseurs pour les actifs résidentiels tout au long de l’année 2022, la classe d’actifs appelle à la prudence face à l’évolution des valeurs, la hausse des taux et les difficultés de financement », observe Anne Schwartz, directrice générale de Paref Gestion. Au 31 décembre 2022, Novapierre Résidentiel a confirmé sa place de numéro un des SCPI résidentielles du marché avec une capitalisation de 342 millions d’euros. Bénéficiant d’une collecte dynamique (22,65 millions d’euros), le véhicule a enrichi son patrimoine avec la signature de dix logements en Vefa et places de stationnement, situés à Gennevilliers (Hauts-de-Seine). La valorisation du portefeuille de Novapierre Résidentiel à fin 2022, dont la majorité des actifs se situent à Paris et en région parisienne, a progressé de 2,38 % à périmètre constant, soutenue en partie par l’évolution mécanique des baux et occupations particulières (types loi 48 et baux conventionnés), mais également par quelques hausses liées au marché. La performance globale de la SCPI en 2022 s’élève à 6,59 %, grâce à une hausse de la valeur de la part et une distribution de plus-value. Ce qui n’empêche pas la société de gestion d’aborder 2023 avec précaution. « Nous travaillons sur deux axes d’asset management pour protéger la valeur : consolider le taux d’occupation financier et sécuriser les rendements avec notamment l’indexation des baux à l’inflation », indique Anne Schwartz. 
A travers la SCPI Primofamily, Primonial REIM investit dans le logement traditionnel, l’immobilier résidentiel géré (résidences étudiantes ou actifs de coliving) et, à la marge, dans les hôtels urbains et les commerces. Les biens sont situés en Europe, dans des zones tendues identifiées comme porteuses de plus-values à terme, combinées à des actifs générateurs de potentiels rendements immobiliers. La SCPI a collecté près de 6 millions d’euros en 2022, portant ainsi sa capitalisation à 243,5 millions d’euros. « Nous sommes sur un marché où la demande reste supérieure à l’offre, ce qui maintient les niveaux de rendements et atténue les corrections de valeur. Le résidentiel géré offre, tout particulièrement, de bonnes opportunités », souligne Philippe Chambéry, directeur commercial grands comptes de Primonial REIM. La SCPI a fait l’acquisition de l’appart’hôtel StayCity, à Dublin.
SCPI commerces et locaux d’activitésOublié le « commerce bashing », le marché a le vent en poupe. Les performances des SCPI commerce en témoignent. Dans le top 5 des meilleurs rendements figurent la Foncière Rémusat d’Atland-Voisin (5,78 %), Altixia Commerces de Altixia REIM (5,34 %), Cœur de Ville de Sogenial Immobilier (5,30 %), Sofipierre de Sofidy (5,10 %) et Cristal Rente d’Inter Gestion (5,05 %). Avec 52,58 millions d’euros de capitalisation au 31 décembre 2022, la SCPI Foncière Rémusat, gérée par d’Atland-Voisin, compte cinquante-cinq immeubles et quatre-vingt-quatre baux signés. Elle affiche un TOF de 94,08 %. Son portefeuille est composé, à 87,6 % de commerces (boutiques de centres commerciaux, magasins de centre-ville ou de périphérie), 7,25 % d’actifs de santé-éducation, 2,85 % d’hôtels-restaurants et 2,25 % de bureaux. Pour Jean-Christophe Antoine, « le secteur du commerce a déjà connu un réajustement des valeurs et démontré sa résilience face aux crises successives des gilets jaunes, du Covid et, de façon structurelle, à la montée du e-commerce. Les retail parks, notamment, ont su convaincre les investisseurs, comme les enseignes, avec leurs faibles niveaux de charges et de loyers et leur fort taux de fréquentation ». Ce dernier est convaincu que dans le cadre de la loi de non-artificialisation des sols (ZAN), les zones de mixité commerciales tiendront un rôle stratégique dans la lutte contre l’étalement urbain.
Avec un total de 10,6 millions d’euros investis au cours de l’exercice 2022 dans les agglomérations de Montpellier, Lille, Lyon-Dardilly, Bordeaux et Aix-en-Provence, Sofipierre profite aussi du retour en grâce du commerce pour développer son patrimoine. La SCPI comptabilisait 150,9 millions d’euros au 31 décembre et 154 immeubles en portefeuille, affichant un TOF, sur le trimestre de 96,33 % et 2 millions d’euros de loyers encaissés au quatrième trimestre. « Le commerce est inscrit dans l’ADN de Sofidy, c’est une conviction de marché. Depuis des années, nous militons pour affirmer que le commerce de proximité n’est pas mort, loin de là. Le phénomène de métropolisation révèle le caractère indispensable du commerce dans les coeurs de villes », commente Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. Pour le compte de sa SCPI investie en murs de commerces de proximité Immorente 2 (4,62 % de taux de distribution), la société de gestion a acquis deux locaux commerciaux dans l’hypercentre de Lyon, en juin 2022.
Cap vers l’internationalLes investissements réalisés par les SCPI en 2022 ont majoritairement ciblé l’étranger (37 %). Les SCPI paneuropéennes se sont orientées vers l’Allemagne (8 %) qui devance de peu le Royaume-Uni (7 %), les Pays-Bas (5 %), l’Espagne (4 %), l’Italie (4 %), la Belgique (3 %), l’Irlande (3 %) et les pays d’Europe du Nord (1 %). « Les SCPI paneuropéennes permettent une diversification géographique et typologique et agrandissent le terrain de jeu, comme le nombre d’opportunités d’investissements. A cela s’ajoute une fiscalité allégée par les conventions de non-double imposition, qui exempte de prélèvements sociaux le revenu net des porteurs de parts », explique Jérémy Schorr. La plupart des SCPI regardent désormais vers l’Europe pour profiter des effets de cycles selon les marchés, de la correction des prix et des conditions offertes – notamment les baux longs en Allemagne et en Espagne – par chaque pays.Avec ses SCPI Corum Eurion (6,47 %), Corum Origin (6,88 %) et Corum XL (5,97 %), Corum L’Epargne a collecté 1,2 milliard d’euros et investi un montant identique en 2022. « La hausse des taux, l’inflation et la guerre en Ukraine ont fait bouger les conditions d’investissement. Face au nombre croissant de vendeurs, le marché est devenu favorable aux acheteurs qui paient cash, sans difficulté de financement », résume Philippe Cervesi, directeur général immobilier de Corum Asset Management. Lui qui concède freiner la collecte lorsque la société de gestion n’est pas en mesure d’investir dans de bonnes conditions, comme c’était le cas depuis 2019, annonce aujourd’hui « rouvrir les vannes pour profiter de la baisse des prix ». Si la France et l’Allemagne peinent encore à intégrer le retournement du marché, le prix des immeubles a, en revanche, commencé à se réajuster au Royaume-Uni. La société de gestion regarde également le Benelux. En décembre dernier, pour le compte de la SCPI Corum Origin, elle a signé l’achat d’un immeuble à Bruxelles (Belgique) pour 173 millions d’euros, immeuble loué au gouvernement flamand (Vlaanderen) et générant un rendement d’environ 8 % au moment de l’achat. Une décote exceptionnelle, dont Corum a su profiter. « Nous sommes engagés dans une stratégie d’achat plus offensive que jamais car nous ne savons pas combien de temps la fenêtre restera ouverte, avec des prix aussi bas et une si faible concurrence », explique le directeur, bien décidé à se constituer un portefeuille encore plus performant. 
Chez Advenis REIM, Eurovalys (4,57 %) a dépassé les 170 millions d’euros de collecte en 2022, capitalisant un milliard d’euros de valeur de patrimoine. La SCPI référente en Allemagne dispose de revenus réguliers, de locataires de premier ordre, dont de nombreux grands groupes cotés. Orientée vers l’Europe du Sud, Elialys (5,39 %) a réalisé une collecte de 20 millions d’euros. « L’Espagne a été peu touchée par la guerre en Ukraine et la crise énergétique. L’inflation y est moins forte, son PIB est en hausse et le pays a connu un volume de transactions immobilières record en 2022 », soutient Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. La société a mené deux acquisitions en Espagne, qui renforcent sa présence dans la péninsule ibérique. La première à Saragosse : un immeuble de bureau rénové (6 162 m2), d’un montant de 11,6 millions d’euros, occupé par le fournisseur d’énergie Endesa, en février dernier. La seconde à Valladolid pour un ensemble immobilier core de 5 092 m2, dont un bâtiment historique datant de 1860, pour 19,5 millions d’euros, en décembre dernier. Ces bâtiments sont intégralement occupés par le siège régional du groupe bancaire multinational BBVA, depuis cinquante ans.
Le tournant ISRSoixante fonds immobiliers grand public ont été labellisés ISR au 31 décembre 2022. Ils représentent 48 % de la capitalisation globale (64,8 milliards d’euros) et 45 % de la collecte nette des fonds grand public en 2022 (7,2 milliards euros). Dans le cadre de sa démarche responsable, La Française REM prévoit de verdir et rajeunir son patrimoine. « Toutes les grandes SCPI se sont mises en ordre de marche pour rendre leur patrimoine immobilier plus vertueux. La taxonomie européenne nous a fait classer nos immeubles dans les catégories Brown et Green. Depuis plusieurs années, nous opérons des actions sur nos immeubles pour améliorer leurs performances et cibler la classification article 9 SFDR de nos SCPI, soit l’engagement le plus poussé en termes de durabilité », explique Philippe Depoux. Plusieurs fonds immobiliers gérés par la société sont labellisés ISR. Chez Perial AM, après la labellisation ISR des SCPI PFO2, PF Grand Paris et de la SCI Perial Euro Carbone, la SCPI historique PFO a décroché le fameux sésame en février, portant à 95 % le ratio des encours gérés par les SCPI et SCI couverts par le label ISR. « La labellisation ISR de la SCPI PFO est une nouvelle étape franchie dans le cadre de notre ambitieux objectif qui vise à atteindre une gamme 100 % labellisée », se réjouit Laurent Boissin. La société de gestion s’engage à « travailler sur la résilience climatique de ses immeubles afin de permettre à la SCPI, et à l’ensemble de la gamme, d’anticiper les évolutions futures de notre marché ». PFO a intégré des objectifs à horizon 2025 en matière de résilience climatique des actifs immobiliers visant à atténuer l’impact d’événements extrêmes dus aux changements climatiques.L’un des premiers fonds à avoir été labellisé ISR immobilier en novembre 2020, Fair Invest gérée par Norma Capital a validé son deuxième audit annuel en novembre 2022. La SCPI, spécialisée dans les domaines de la santé-bien-être, du social, de l’environnement et l’éducation, a recueilli six-cent-quatre-vingt-un nouveaux souscripteurs en 2022, pour atteindre une capitalisation totale de près de 63 millions d’euros. Neuf actifs immobiliers ont été acquis, portant le nombre d’immeubles à vingt-sept et de locataires à trente. En termes de performances, la SCPI a délivré un taux de distribution de 4,72 % en 2022.
Les nouvelles SCPI à regarderPour les investisseurs en quête de placements dynamiques, les jeunes SCPI, qui disposent d’une capacité de collecte forte et affichent des performances au-delà de la moyenne du marché, sont à regarder. La création de sept nouvelles SCPI en 2021 (Cœur d’Europe de Sogenial Immobilier, Cristal Life d’Inter Gestion, Epsilon 360° d’Epsilon Capital, GMA Essentialis de Greenman Arth, LF Avenir Santé de La Française, AEW Diversification Allemagne de AEW Patrimoine, Sofidy Europe Invest de Sofidy), et de 6 autres en 2022 (Amundi Delta Capital Santé de Amundi Immobilier, Remake Live de Remake AM, Log In de Theoreim, Transitions Europe d’Arkéa REIM et Epargne Pierre Europe d’Atland-Voisin) démontre, par ailleurs, l’intérêt pour l’épargne immobilière. Avec un taux de distribution de 7,64 % en 2022, Remake Live fait partie des « jeunes pousses » prometteuses du marché. Lancée en février 2022 par Remake AM, elle enregistre une capitalisation de 120 millions d’euros au 31 décembre et vise une collecte de 150 millions d’euros en 2023. La stratégie de gestion se veut volontairement opportuniste, ouverte sur l’Europe et diversifiée (50 % de bureaux, 20 % de commerces). Son fil conducteur : prioriser les investissements à long terme, et parier sur le développement de micro-localisations géographiques et sur l’évolution des usages. « Nous imaginons des scenarii à vingt ans pour qdqd anticiper comment un immeuble, mais plus encore, son environnement, vont se transformer dans le temps », explique Nicolas Kert, président de Remake AM. La SCPI cible les métropoles de plus de deux-cent-cinquante mille habitants, où le foncier est compté et les quartiers « en devenir ». « C’est avec des perspectives longues, que la valeur se crée », assure-t-il. Remake Live investit, en moyenne, 10 à 15 millions d’euros par immeuble, que la société détient en pleine propriété. En décembre, la SCPI a acquis un actif localisé en plein coeur de Dublin. D’une surface totale de 1 315 m2, cet immeuble de bureaux restructuré est occupé à 100 % par quatre locataires, dont 65 % à des entités publiques.Lancée fin 2021 par Epsilon Capital, la SCPI Epsilon 360° se positionne sur l’immobilier tertiaire, exclusivement sur des actifs de taille unitaire inférieure à 10 millions d’euros, la moyenne s’établissant, à ce jour, à environ 2,5 millions d’euros. Elle affiche un taux de distribution en année pleine de 6,08 %, net de frais de gestion, et un rendement global immobilier de 7,05 % en 2022. Depuis son lancement, Epsilon 360° a collecté près de 50 millions d’euros. Environ 50 % du patrimoine est investi dans des commerces, majoritairement en périphérie, 10 % de bureaux et 30 % dans des locaux d’activités mixtes. La SCPI compte à ce jour dix-huit actifs avec trente-deux locataires, dont des grandes enseignes comme Grand Frais, Picard Carrefour, Auchan, La Vie Claire, Babilou, Générale d’Optique ou Action. « Epsilon 360° n’exclut pas de se renforcer encore sur les actifs commerciaux de périphérie qui offrent un très bon couple rendement-risque et qui ne subissent pas de correction de valeur notable, malgré la hausse des taux. Nous programmons une collecte maîtrisée en 2023, ce qui permettra, peu ou prou, de doubler la capitalisation du fonds jusqu’à environ 80 millions d’euros à fin 2023. Ceci nous permettra de rester très sélectifs et dénicher les bonnes affaires, également sur les locaux d’activité où le marché est profond », annonce Andràs Boros, président d’Epsilon Capital. Fin 2022, la SCPI a acquis un ensemble de locaux mixtes bureaux et entrepôts de 2 195 m2 situé en périphérie de Nantes, à Couëron, loué à 100 % à Snef Telecom.
Le boom des SCILes SCI en assurance-vie affichent une performance globale de + 3,7 % en 2022 et enregistrent pour 5,4 milliards de souscriptions nettes, soit une hausse de 65 % par rapport à 2021. Le poids des sociétés civiles dans la collecte globale des fonds immobiliers grand public est passé de 23 % à 34 % entre 2019 et 2022. « Les SC et les SCI connaissent un vif succès auprès des épargnants car elles ont pour avantages une faible volatilité ainsi qu’un important degré de diversification, et des frais de souscription moins élevés que les SCPI, autour de 2 %. Les rendements offerts sont attractifs, à hauteur de 3,7 %, en moyenne, en 2022 », explique Jérémy Schorr. A titre d’exemple, la SCI Perial Euro Carbone, créée en 2020 par Perial AM, a atteint la performance attendue de 4,17 % en 2022, dépassant ainsi son objectif affiché de 4,00 %. A ce jour référencée chez sept assureurs, la société de gestion poursuit la diffusion de son produit dans les réseaux d’assurance. « L’intérêt des SCI réside dans leur capacité à s’exporter sur l’ensemble des marchés internationaux et de restituer la performance à l’instant T de la revalorisation des actifs. Ils offrent une bonne visibilité doublée d’une liquidité assurantielle et sont moins volatils que les fonds euros », confirme Philippe Chambéry.Primonial REIM a lancé, en juin 2022 la SCI Cap Santé (378 millions d’euros) qui vise à investir dans des actifs de santé en Europe en ciblant des lieux de séjour longs (résidences seniors, établissements pour personnes âgées dépendantes), axés sur les consultations (centres de santé, laboratoires) et des lieux de moyen séjour (cliniques psychiatriques, centres de réhabilitation). Début 2023, après seulement un an d’existence, la SCI affichait une capitalisation de plus de 520 millions d’euros. Sa performance nette de frais pour 2022 s’élevait à 6,60 %. Au dernier trimestre 2022, la SCI a acquis deux actifs auprès de l’opérateur Korian, situé à Chalon-sur-Saône et Argonay, et un centre d’audition dans le XVIIe arrondissement parisien. « L’immobilier de santé se place au cœur de notre stratégie en 2023 et ces acquisitions s’inscrivent pleinement dans notre feuille de route», commente le directeur. La SCI Cap Santé vient compléter la gamme de fonds pouvant être souscrits en unité de compte proposé par Primonial REIM déjà détenteur de la SCI Capimmo, diversifiée sur toutes les classes d’actifs immobilières en Europe et qui a collecté 925 millions d’euros en 2022 (soit 34 % de la collecte globale).
Les perspectives en 2023La hausse des taux qui fait craindre une baisse de la valeur du patrimoine est le premier risque de marché identifié, bien qu’aucune baisse n’ait été actée par les experts en ce début d’année. « Les gérants sont globalement confiants sur la pérennité des niveaux de rendement qui seront servis en 2023, mais restent toutefois très attentifs aux conséquences d’une nouvelle remontée des taux sur le prix des actifs immobiliers, des ajustements de valeurs ayant déjà été observés fin 2022 », soutient Jean-Marc Coly, président de l’Aspim. Si le doute persiste, les SCPI ne devraient toutefois pas être sévèrement impactées.Pour une raison mécanique, d’abord, comme le rappelle Jérémy Schorr : « le prix de la part doit se trouver dans une fourchette de -10 % à + 10 % par rapport à la valeur de reconstitution. Les SCPI sont souvent sous-évaluées, ce qui signifie qu’elles ont un matelas de sécurité contrairement à de l’immobilier en direct ». Il préconise, par ailleurs, d’évaluer la durabilité de la performance plutôt que le rendement immédiat des véhicules. « Un placement en SCPI se conservant, en moyenne, vingt-deux ans en France, il apparaît pertinent de consulter d’autres composantes du rendement, et notamment si ce dernier provient d’un résultat courant – soit des loyers perçus – ou d’un décaissement sur réserves », conseille-t-il.
Primauté au cashDe même, la maturité des crédits amortissables et in fine revêt une importance cruciale pour anticiper les coûts du financement en fonction des taux. « Les crédits de long terme sont à favoriser, dans l’espoir que la situation inflationniste se résorbe d’ici là », suggère Jérémy Schorr. En outre, la hausse des taux bride les investisseurs qui appuyaient leur modèle sur l’effet de levier et neutralise ainsi une part de la concurrence sur les marchés. « Le monde des investisseurs à crédit, agressifs sur le prix d’achat, n’existe plus. Aujourd’hui, les vendeurs attendent des acheteurs capables de se positionner sans faire appel à la dette:nous sommes entrés dans l’ère des Equity Players », résume Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Sur les marchés en suroffre, le « repricing » des actifs aura bien lieu, donnant lieu à des opportunités de marché pour qui a les moyens de les saisir.Appliquant la théorie du « cash is king », Primonial REIM a ainsi acquis auprès d’Axa IM Alts l’immeuble de bureau Bloom, un actif de 15 000 m2 de bureaux et de commerces en pied d’immeuble, situé dans le XIIe arrondissement de Paris, au 61-69 rue de Bercy.
Un travail d’asset managementAutre risque, l’indexation des loyers qui va créer une nouvelle contrainte pour les locataires. « Il est important, dans un contexte inflationniste, de rester prudent sur la cohérence des loyers au regard du chiffre d’affaires des locataires et mesurer leur taux d’effort », prévient Jonathan Dhiver. Alors que les entreprises sont confrontées à une flambée des charges énergétiques et salariales, les bailleurs doivent considérer leur capacité à absorber de nouvelles hausses de loyer. Un travail d’asset management nécessaire à la performance des SCPI. « Un immeuble vide possède peu de valeur. Plus que jamais, nous devons sécuriser les revenus locatifs pour continuer à distribuer du rendement à nos porteurs de parts et pérenniser la valeur de nos actifs », affirme Philippe Depoux qui concède devoir, plus que jamais, rester à l’écoute des locataires et optimiser la gestion locative des immeubles. « Depuis douze ans, le marché immobilier était surtout piloté par la finance, mais aujourd’hui, les locataires sont plus en position de force, et il faut renforcer le dialogue pour pérenniser la relation et préserver la valeur de nos actifs », constate-t-il.
Une collecte moins importanteSi l’année a bien commencé, les prévisions de collecte s’annoncent moins élevées qu’en 2022, du fait de la concurrence avec les autres classes d’actifs que la hausse des taux directeurs et de l’OAT dix ans ont rendu plus attractives. C’est notamment le cas des obligations qui renouent avec des rendements intéressants.Pas de quoi inquiéter, pour autant, les amateurs de la pierre-papier. « Les perspectives de rendement qui se dessinent restent supérieures à 6 % et les épargnants plébiscitent le caractère défensif de l’immobilier face à l’inflation », assure Jonathan Dhiver.Pas de doute, donc, les SCPI résisteront bien à la crise…
Iroko, la SCPI 100 % digitale
Créée en 2020 par Iroko, la SCPI Iroko Zen enregistre 250 millions d’euros de capitalisation, pour un portefeuille de soixante actifs. Son taux de distribution, au 31 décembre 2022, s’est élevé à 7,04 %. Pour cette année, Iroko prévoit de collecter plus de 200 millions d’euros dans le but de développer son patrimoine. Elle s’est fixé un objectif cible de 5,5 % de rendement, qu’elle pense dépasser en 2023. Iroko Zen ciblera, en priorité, l’immobilier qui répond aux usages de demain, notamment la logistique et les commerces essentiels (supermarchés, pharmacies, écoles, etc.) en France comme en Europe. Dans un contexte inflationniste et de hausse des taux, la SCPI va déployer sa collecte et devrait bénéficier de prix potentiellement plus compétitif. Depuis avril, la SCPI 100 % digitale et sans frais de souscription a mis en place le versement programmé mensuel des dividendes tirés de ses investissements en pleine-propriété, à partir de 50 euros par mois.
Novaxia Neo, la fibre ISRCréée en 2019 par Novaxia, la SCPI Novaxia Neo applique une stratégie d’investissement immobilière diversifiée en France et dans les pays de l’OCDE. Le potentiel de recyclage des actifs sélectionnés est systématiquement étudié en vue d’optimiser le patrimoine de la SCPI et les revenus potentiels des investisseurs, en s’adaptant à l’évolution des marchés. « Nous adoptons une double démarche:évaluer l’actif immobilier durant sa phase locative, et se projeter à la fin du bail afin d’en mesurer le potentiel de réversibilité et de sécuriser la valeur pour les investisseurs à la cession », explique Mathilde Krieger, directrice générale de Novaxia Investissement. Labellisée ISR, la SCPI dispose de son propre « green manager » : un responsable de la stratégie ISR dédié à son portefeuille d’actifs. En 2022, la Novaxia Neo a délivré un taux de rendement brut de fiscalité étrangère de 6,33 %. La SCPI dispose d’une capitalisation de 360 millions d’euros, pour une trentaine d’actifs en portefeuille. En 2023, Novaxia entend maintenir la proportion à 50/50 des investissements en France et à l’étranger, en renforçant ses positions en Allemagne et en Espagne. Son objectif de performance cible s’établit entre 5,5 et 6 %, pour une collecte attendue entre 150 et 200 millions d’euros.
