Présent sur le marché depuis près de quarante ans, Fidexi est un spécialiste du montage d’opérations d’investissement en immobilier géré dans le domaine de la santé et des résidences étudiantes, mais aussi du démembrement de propriété temporaire. Bien que le marché immobilier dans le neuf soit en difficulté conjoncturelle, Fidexi continue de tirer son épingle du jeu. Explications en compagnie d’Alban Gautier, son directeur général.
Investissement Conseils : Pourriez-vous nous rappeler ce qu’est Fidexi ?Alban Gautier : Fidexi est une société créée en 1988, qui a pour objectif de faire converger les intérêts des épargnants et les grands défis de notre société. Nous distribuons, uniquement par le biais de cabinets de conseil en gestion de patrimoine, de banques et d’assureurs, des solutions d’investissement immobilier à impact qui, à la fois, délivrent de la performance aux investisseurs et répondent aux enjeux sociétaux actuels. Nous opérons ainsi dans trois domaines : le logement abordable via nos solutions en démembrement temporaire de propriété, le logement des étudiants et le logement des personnes fragiles en Ehpad et en établissements de soins médicaux et de réadaptation (SMR). Dans ce domaine de la santé, nous collaborons en exclusivité avec LNA Santé, qui est d’ailleurs récemment devenue, après trente ans de partenariat, actionnaire de Fidexi, ce qui permet de sécuriser réciproquement nos activités. Enfin, notre démarche est également vertueuse d’un point de vue environnemental, car en ne commercialisant que des programmes neufs ou totalement réhabilités, ceux-ci sont aux dernières normes écologiques, et donc peu émetteurs de gaz à effet de serre et peu consommateurs en énergie.
Pourquoi investir sur l’immobilier de santé aujourd’hui ?Sur le marché des Ehpad, nous allons droit vers un « silver tsunami » : en effet, le nombre de personnes de plus de quatre-vingts ans va augmenter de + 245 %, entre 2000 et 2050. L’enjeu est donc à la fois social et économique. Nous nous devons collectivement de leur offrir les infrastructures pour les accompagner dans leur fin de vie dans de bonnes conditions. Or ces lieux de vie sont aujourd’hui négligés par certains et l’offre est largement insuffisante. Cent mille lits supplémentaires doivent être créés d’ici 2030, et deux cent-dix mille sur la période 2030-2050 ; nous sommes loin du compte… Les besoins sont énormes. D’ailleurs, les investisseurs institutionnels s’intéressent de plus en plus à ce sujet, mais aussi les Japonais qui ont été confrontés à la problématique du vieillissement de leur population bien avant nous. Sur le marché des Ehpad, notre partenaire historique LNA Santé fait la différence. Le taux de remplissage de ses établissements s’élève à 98 %, et les baux sont protecteurs et équilibrés pour les investisseurs. Le couple rendement-risque est également attractif, de l’ordre de 4,20 à 5,30 % selon le ticket d’investissement.
En quoi le marché des résidences étudiantes est-il attractif ?Ce marché est aussi en souffrance. Lors de la dernière décennie, pas moins d’un million d’étudiants n’ont pu faire d’études supérieures, faute de logement, ce qui est une perte de chance considérable pour eux et pour la société. Sur le marché des résidences étudiantes, le modèle d’exploitation est plus simple, donc les rendements plus faibles, tout comme les niveaux d’investissement qui débutent à partir de 85 000 euros. Le taux de rendement s’élève de 3,7 à 4 % en moyenne, pour un prix moyen de 120 000 euros. On peut atteindre les 4,40 % pour un logement plus grand, qui sera destiné à de la colocation.
A quels besoins d’investissement répondent vos solutions ?Pour les épargnants, l’investissement en nue-propriété permet d’acquérir un bien neuf, avec une décote de l’ordre de 35 à 40 % puisque l’investisseur renonce à la perception des loyers pendant au minimum une quinzaine d’années à partir de la date de livraison du bien (maximum dix-huit ans). Et l’investisseur s’exonère de la gestion du bien, laquelle est confiée à un bailleur social. Il s’agit d’une solution de capitalisation qui permet, à terme, de générer une plus-value ou de se constituer des revenus complémentaires si l’on ne cède pas le bien. Elle convient donc parfaitement aux investisseurs fortement fiscalisés, alors que la France est un pays où la culture est à la taxation des flux. Aucun frais n’est payé par l’investisseur (syndic, charges, etc.) ; les frais de notaires sont réduits ; la taxe foncière n’est pas redevable… Aussi, notons que la base de calcul de la plus-value repose sur le prix en pleine-propriété au jour de l’acquisition du bien démembré. Par exemple, si l’on achète soixante la nue-propriété d’un bien, valorisé cent en pleine-propriété, et qu’au terme de la période de démembrement, il vaut cent-vingt, la plus-value fiscale sera de vingt. Enfin, l’acquisition en démembrement temporaire est aussi une bonne façon de transmettre un patrimoine, car la base de transmission sera plus faible. Du côté des résidences gérées, l’objectif est de se constituer des revenus complémentaires confortables, sans se soucier de la gestion, laquelle est, là aussi, confiée à un exploitant.
Comment sélectionnez-vous vos programmes en nue-propriété ?Dans ce cadre, nous n’opérons que sur une partie des biens d’une résidence, entre cinq et quinze lots généralement. Ici, nous visons les grandes métropoles françaises, où il existe un déséquilibre sur le long terme entre l’offre et la demande, ainsi que les stations balnéaires, qui sont à la fois des lieux de vie et de tourisme, comme Saint-Malo, Dinard, La Ciotat, Hyères ou encore Antibes… Nous nous méfions des villes de trente mille à cinquante mille habitants aux infrastructures faibles, sans TGV, ni maternité par exemple, et dont la population recule et vieillit. Par ailleurs, nous opérons avec des promoteurs nationaux, régionaux et locaux, mais toujours avec une grande vigilance sur leur solidité financière.
Et pour les résidences étudiantes ?Nous opérons dans des villes, comme Rennes, Bordeaux, Brest, Marseille ou encore Nice, c’est-à-dire là où nous avons une bonne visibilité sur le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Ces villes doivent accueillir chaque année plus de dix mille étudiants, tout en abritant plusieurs écoles et universités. S’agissant des résidences, nous ne sélectionnons que celles qui sont situées à au maximum vingt minutes d’un pôle d’enseignement par voie ferrée. Sur ce marché, nous assistons d’ailleurs à une recentralisation des hébergements, notamment dans des villes comme Metz ou Nancy.Vous avez également récemment lancé l’offre Nue-Pro’ Evasion ?Tout à fait. Il s’agit de démembrement de propriété sur de l’immobilier géré, fruit d’un partenariat avec un exploitant à la montagne, Terrésens, filiale de la Compagnie des Alpes. Ici, le démembrement fixé à douze ans est plus court, et la décote élevée, à 40 %. L’investisseur peut bénéficier d’un droit de séjour dans son logement, aussi bien en haute qu’en basse saison. Comment accompagnez-vous vos partenaires et leurs clients à l’issue des opérations, aussi bien de démembrement que sur l’immobilier géré ?Chez Fidexi, nous considérons que notre rôle ne s’arrête pas à la commercialisation d’une opération. Bien au contraire ! Nous nous inscrivons dans une logique d’accompagnement global, du montage initial jusqu’au terme de l’investissement, qu’il s’agisse d’un démembrement de propriété ou d’immobilier géré. Dans l’écosystème de l’investissement immobilier, chaque acteur a son rôle : le promoteur, focalisé sur la livraison à court terme, l’exploitant, garant de la gestion dans la durée, et nous, en tant que structure spécialisée, nous nous positionnons comme le trait d’union entre toutes les parties. De par notre expérience et notre connaissance des opérations dans leur globalité, nous sommes en mesure de fluidifier les relations et d’anticiper les étapes clés. Grâce à notre service dédié au suivi post-opération, nous intervenons sur des sujets essentiels, comme le renouvellement des baux, les sorties de démembrement ou les reventes, parfois plusieurs années après l’acquisition. Cet accompagnement est essentiel pour garantir la pérennité de l’investissement et rassurer les clients finaux. Nous sommes régulièrement sollicités lors des phases de débouclage, et notre présence à ces moments décisifs fait souvent la différence. Sans notre expertise et cet accompagnement, ces étapes peuvent vite devenir particulièrement complexes pour les clients comme pour les partenaires. Etre présents au moment du débouclage est souvent déterminant. C’est cette constance, de la structuration jusqu’à la sortie, qui fait de Fidexi un partenaire fiable et engagé sur le long terme. Quel regard portez-vous sur le marché immobilier ?Le sentiment du marché n’est pas très porteur, mais nous considérons que le momentum est actuellement opportun. La baisse des taux a redonné du souffle aux investisseurs et le point bas sur les prix a, selon nous été atteint. Ces deux éléments conjugués, il est aujourd’hui attractif d’investir. Les rendements sont d’ailleurs entrés dans une phase légèrement descendante, à l’image des marchés obligataires. Si le marché est plus difficile, chez Fidexi, nous enregistrons toujours une croissance à deux chiffres. Cette année, nous comptons commercialiser un millier de lots, soit quarante-cinq à cinquante programmes, avec une répartition équilibrée sur nos trois marchés. Pour cela, notre équipe commerciale déjà constituée de huit personnes va encore s’élargir pour renforcer notre présence auprès de nos partenaires sur l’ensemble du territoire.
Pourriez-vous nous citer quelques programmes en cours de commercialisation ?Sur le marché des résidences pour étudiants, nous disposons d’une opération sur le plus vaste campus d’Europe, à Pessac, en Gironde, la résidence Campus Compostelle gérée par Néméa, pour un budget moyen de 126 200 euros HT et une rentabilité de 3,9 à 4,4 %. Une autre résidence étudiante est disponible à Brest, dans le Finistère, la résidence Le Spot B, avec un prix moyen HT de 100 400 euros et un rendement de 3,70 à 4 %. Dans le domaine de la santé, nous proposons un programme à Serris, en Seine-et-Marne, d’une centaine de lots (Ehpad et SMR), avec des prix qui débutent à partir de 215 500 euros pour une rentabilité allant de 4,40 à 5,30 %. Un institut de réadaptation est aussi proposé à Meaux, toujours en Seine-et-Marne, accessible à partir de 229 300 euros HT, pour une rentabilité comprise entre 4,20 et 4,80 %. Du côté du démembrement, des biens sont en cours de commercialisation à Cannes (décote de 38 %, à partir de 253 500 euros, seize ans de démembrement), dans le centre-ville de Rennes (décote de 35 %, à partir de 162 900 euros, quinze ans de démembrement) ou encore à Marseille dans le quartier de La Timone (décote de 35 %, à partir de 77 000 euros, quinze ans de démembrement).
