Emergents ou matures, les actifs alternatifs attirent les convoitises, bénéficiant d’un effet report des investissements en bureaux. Si la logistique a acquis ses lettres de noblesse, les marchés des Life Sciences et des data centers, quoique prometteurs, présentent des barrières à l’entrée difficiles à lever sans une expertise opérationnelle historique ou confirmée.
Avec un volume d’investissement de 12,1 milliards d’euros au 31 décembre 2024, en recul de 2 % par rapport à 2023, le marché de l’immobilier d’entreprise en France poursuit sa correction. Les fonds immobiliers non cotés, dont la collecte nette s’élève à près de 600 millions d’euros, ont continué d’ajuster la valorisation de leurs actifs. Boudées par les investisseurs, les sociétés civiles en placement immobilier (SCPI) à prépondérance bureaux ne captent plus que 14 % de la collecte brute, contre 30 % en 2023, quand la logistique et les locaux d’activité maintiennent leur volume d’investissement à 5 %. Les actifs santé et éducation ont, quant à eux, collecté 7 %. S’ils continuent de représenter 53 % de capitalisation, les actifs bureaux cèdent de plus en plus de terrain aux fonds diversifiés qui concentrent 68 % de la collecte brute de 2024. Ces SCPI, majoritairement ouvertes à l’international, affichent un taux de distribution (TD) moyen de 5,8 %, talonnées par les SCPI logistique et locaux d’activité, à 5,6 % et les SCPI santé et éducation (4 %). Les stratégies diversifiées tirent leur épingle du jeu et les classes d’actifs alternatifs occupent une place plus importante dans les portefeuilles immobiliers.
Afflux de capitaux en Europe
Alors que la valeur des encours gérés par les fonds immobiliers européens est passée de 200 à 1 100 milliards d’euros entre 2019 et 2023, l’afflux de capitaux a accéléré la croissance de certaines classes d’actifs, telles que la logistique, les locaux d’activités et industriels, ou encore l’immobilier de santé. « La financiarisation de l’immobilier a incité les investisseurs à élaborer de nouvelles stratégies alternatives, tournées vers un immobilier opérationnel. L’argent des investisseurs a permis aux opérateurs de se délester du poids des murs pour se concentrer sur leur métier et utiliser leur trésorerie pour le développement de leurs activités », explique Nicolas Kert, président de Remake AM. En 2024, 20 milliards d’euros ont été investis dans les locaux industriels, sur un marché de l’immobilier d’entreprise où les volumes d’investissement ont été divisés par deux (à 120 milliards en 2024, contre 200 à 300 milliards par an jusqu’en 2020). En comparaison, seuls 2,5 milliards ont été investis dans les bureaux l’an dernier, contre 125 milliards en 2021. Si les actifs alternatifs ne remplacent pas les bureaux, ils ont des arguments pour séduire les investisseurs. « Là où la classe d’actifs bureaux dispose d’une faible barrière à l’entrée, est réactive aux cycles immobiliers et représente un poste de dépense important qu’il est toutefois possible de réduire, voire de remplacer, l’immobilier opérationnel est un outil indispensable à l’exploitant, monovalent et avec un risque de vacance quasi-nul. Mais il reste, bien entendu, exposé au risque d’exploitation du locataire », résume le président. Vendus par l’exploitant afin de financer la croissance de son activité, les murs d’usine créent, pour le propriétaire, une situation de rente sur un site d’intérêt.Opérations de « Sales & Leaseback »Issue des pays anglo-saxons, cette logique proche du Private Equity explique la multiplication des opérations de Sales & Leaseback (vente des murs et du bail), revenues en force depuis 2022, à la faveur de la hausse des taux. « L’autre avantage de ces actifs opérationnels réside dans la durée des baux, parfois jusqu’à trente ans, mais il faut prendre soin de mesurer leur valeur résiduelle, pour gérer les cas de défaillance », indique Nicolas Kert. Pour le compte de Remake Live, la société de gestion a acquis, pour 11 millions d’euros, un laboratoire de 16 000 m2 à Amsterdam où le locataire – Prothya Biosolutions, acteur clé des produits pharmaceutiques dérivés du plasma sanguin – a signé un bail ferme de onze ans afin de sécuriser son outil de travail. De son côté, la SCPI s’est assurée de la valeur foncière de l’actif, de sa réversibilité, ainsi que d’un flux de bail suffisamment élevé pour couvrir le risque de faillite de l’entreprise, inhérent à ce type d’exploitation. Fin 2024, Remake Live avait déjà acquis un immeuble industriel de 11 522 m2 en Sales & Leaseback, localisé à Rotterdam, aux Pays-Bas, auprès de l’entreprise Royal Sens, spécialisée dans la production d’étiquettes de haute technologie et l’emballage flexible. Affichée à 10,9 millions d’euros, cette acquisition fait ressortir un taux de rendement immobilier net supérieur à 7,3 %, sur un bail ferme de quinze années. Jusqu’alors réservé aux professionnels, le financement des entreprises (fonds de commerce), via des véhicules grand public, pourrait se démocratiser grâce à la création des fonds européens d’investissement à long terme Eltif, dans sa version 2. « Ils fonctionnent quasiment comme les fonds immobiliers classiques, mais devraient permettre d’ouvrir plus facilement au grand public les investissements immobiliers murs et fonds », précise Nicolas Kert. De nouveaux produits qui permettront d’investir dans ces projets de long terme de type data center, coliving/coworking, hôtellerie ou actifs de Life Sciences.Logistique : un secteur en mutation
Première classe d’actifs la plus demandée en France en 2024 selon JLL, la logistique a concentré 4 milliards d’euros d’investissements, avec une demande placée quasi stable sur un an (à 2 %) et 798 000 m2 échangés au premier trimestre 2025. En progression, la dorsale, qui couvre 60 % du marché national et qui regroupe l’ensemble des régions de l’axe Lille, Paris, Lyon et Marseille, est portée par un secteur lillois très dynamique qui comptabilise 188 000 m2, tandis que l’Ile-de-France enregistre 209 000 m2 placés. Le Centre-Val de Loire en compte 152 000 m2. « Le marché retrouve des seuils similaires à ceux d’avant la crise Covid, avec une prédominance marquée des pôles de la moitié nord de la dorsale », souligne Simon-Pierre Richard, directeur du département industriel et logistique chez JLL France.Le segment des plates-formes XXL (supérieures à 40 000 m2) reste bien orienté, en dépit du manque d’offres dédiées sur la dorsale, avec un volume supérieur à la moyenne. Le segment des 10 000-20 000 m2 démarre, quant à lui, l’année de façon relativement dynamique, avec 271 000 m2 commercialisés au cours des trois derniers mois. « Les entrepôts de taille moyenne, modulables et à l’engagement financier moindre que les grosses plates-formes, sont devenus un actif recherché dans un contexte de rationalisation », ajoute le directeur. En résulte, une hausse des loyers prime dans plusieurs zones et un loyer prime francilien à plus de 80 euros par mètre carré et par an, provenant d’actifs neufs répondant aux dernières exigences environnementales.L’enjeu de la décarbonationBénéficiant d’un effet report du secteur des bureaux, le marché est animé par de nouveaux entrants et la consolidation des acteurs historiques. C’est le cas de l’Américain spécialiste de la gestion d’entrepôts et de bâtiments logistiques Prologis, doté d’un portefeuille français de 3,3 millions de mètres carrés et dont la stratégie repose sur deux axes : l’achat de bâtiments existants, à l’image de la plateforme logistique XXL de Corbas, au sud-est de Lyon (77 000 m2 loués par Easydis, la filiale logistique du groupe Casino) et la construction sur des terrains à bâtir. « D’un côté, nous achetons dans des endroits où il serait difficile de développer notre propre actif ; de l’autre, nous sélectionnons des fonciers bien placés, le long du corridor logistique Paris-Lyon-Marseille, qui est au cœur de notre stratégie, pour y construire des bâtiments neufs, aux dernières normes environnementales, répondant à l’ambition de neutralité carbone du groupe d’ici 2040 », décrit Vincent Sadé, vice-président et directeur Capital Deployment de Prologis France, confirmant une demande structurelle forte de mètres carrés neufs durables et performants sur le plan énergétique. Pour construire à l’épreuve de la loi zéro artificialisation nette (ZAN) et de l’acceptabilité politique, le groupe mène un travail minutieux d’identification des fonciers et d’adaptation à leur environnement – rural comme urbain –, afin de sécuriser l’autorisation de ses projets. Il vient ainsi d’obtenir le permis de construire purgé de son bâtiment de logistique urbaine Connect (67 000 m2), situé dans le XVIIe arrondissement de Paris, entre le tribunal de Paris et la Direction régionale de la police judiciaire de la préfecture de police de Paris (DRPJ). Cette structure à étages, qui fait la part belle aux mobilités douces, aux portes de la capitale, s’inscrit dans une logique de décarbonation de la chaîne de valeur logistique.
Verticalisation des actifsDans le cadre du déploiement de son concept Lilk (pour Light Industrial, Last Kilometer), qui développe de la logistique urbaine à étages à proximité des centres urbains, la Société de la tour Eiffel (STE) a livré, en novembre 2024, son premier actif à Nanterre. Un deuxième actif, d’une surface de 8 000 m2, est en cours de développement à Bobigny. Avec un patrimoine orienté à 75 % vers les bureaux, la question de la mixité des usages s’est naturellement posée à STE. « Depuis trois ans, notre feuille de route est d’aller chercher des usages différents en valorisant et en densifiant les réserves foncières localisées sur l’intra-86, dans le but de pouvoir maintenir des activités productives », explique Nicolas Ingueneau, directeur investissement et développement de STE. Sous la marque Lilk, l’entreprise cible les centres urbains, avec un haut niveau d’exigences environnementales (BREAM excellence, HQE, géothermie, etc.) et en limitant au maximum l’artificialisation des sols grâce à la verticalité de ses constructions. « Nous reprenons les codes de bureaux pour les appliquer à nos actifs logistiques », note le directeur de la foncière. Une fois repositionnés, ces produits se louent à 140 et 150 euros le mètre carré annuel, pour un rendement de 6,80 à 7 %. « Loin d’être un feu de paille, la logistique urbaine à étages est un marché de niche qui va prendre son essor. Plus aucune entreprise ne voudra louer une passoire énergétique aux charges élevées. La solution est de construire sur la ville et de transformer les friches urbaines en recréant des centres de profit à proximité des zones urbaines », assure Nicolas Ingueneau. Actifs potentiellement à risques
Depuis sa création en 2014, la société de gestion Groupama Gan REIM, qui détient 1,5 milliard d’euros d’actifs portés par six véhicules d’investissement, s’intéresse à tous les types d’entrepôts de logistique en France (standards, frigorifiques, messageries). Elle a investi près de 350 millions dans une quinzaine d’entrepôts de taille variée, totalisant environ 400 000 m2 de surface. Privilégiant les actifs de taille intermédiaire, de 10 000 à 30 000 m2, elle adopte une approche élargie du marché logistique, sans se limiter à la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, en s’appuyant notamment sur l’analyse du taux d’équipement logistique des territoires et sur la compréhension des dynamiques propres aux chaînes d’approvisionnement locales. « Il s’agit d’une classe d’actifs sensible aux indicateurs économiques, à commencer par la consommation des ménages car elle est directement liée aux volumes de flux, en particulier dans les secteurs de la distribution et de l’e-commerce. Mais dans le même temps, le manque d’offre logistique dans certaines zones sous tension foncière, notamment en régions Paca et Ile-de-France, et la loi ZAN qui rend les développements logistiques neufs plus difficiles, laissent entrevoir que le marché a un potentiel de valorisation encore significatif », analyse Victor Pinto, directeur des projets stratégiques. La stratégie d’allocation des trois véhicules grand public de Groupama Gan REIM, les SCPI Affinité Pierre, Attraits Pierre et l’OPCI Groupama Gan Pierre 1, s’oriente davantage vers la diversification qualitative que vers le High Yield, avec des objectifs de rendement oscillant entre 5 et 5,5 %, pour un taux prime à 4,7 %. « Nous nous intéressons aux actifs qui cochent toutes les cases : des baux longs fermes, sécurisés par des locataires de premier plan, adossés à des fondamentaux financiers solides, et des bâtiments récents ou neufs, soit une approche plutôt Core en matière de localisation, de fonctionnalité et d’occupation », indique le directeur. Se conformant à la loi climat et résilience, la société de gestion étudie également la possibilité d’installer, d’ici 2030, des panneaux photovoltaïques en toiture ou sur des ombrières de parking, qui transformeraient les plates-formes logistiques en sources énergétiques, vertueuses sur le plan environnemental et répondant aux critères d’investissement ESG de Groupama Gan REIM. Potentiel du e-commerceAvec 11 % de parts de marché en France, contre 25 % au Royaume-Uni, le e-commerce dispose d’un potentiel de développement conséquent qui assure au secteur logistique encore de belles années. « Avec la croissance du PIB et l’essor du e-commerce, les besoins en mètres carrés logistiques se sont amplifiés, à tous les niveaux de la supply chain, des entrepôts XXL, de type e-commerce, aux dark stores implantés dans les centres-villes de grandes métropoles en passant par les messageries à proximité des centres urbains », résume François-Régis de Causans, directeur investissement I&L de CBRE France qui observe, depuis ces trente-six derniers mois, le retour marqué en France de fonds de Private Equity internationaux, tels que Ares, Blackstone ou Brookfield, attirés par le potentiel de réversion de ces actifs. « Ces acteurs misent sur la qualité des emplacements dans le cadre de la constitution de leur portefeuille. Ils achètent sur des baux de durée courte, avec un horizon de détention inférieur à cinq ans, parfois à des valeurs locatives bien en dessous du marché, pour les revendre ensuite, après y avoir injecté des CAPEX [dépenses d’investissement, de l’anglais Capital Expenditure, ndlr] pour les rénover et une fois le loyer réévalué », indique-t-il. En France, les valeurs du marché avoisinent les 1 000 euros du mètre carré construit et loué, pour un taux de rendement prime à 4,90 % et un taux moyen entre 5,5 et 5,75 %. Afin d’améliorer leurs performances, les SCPI françaises regardent, toutefois, vers l’international. « Pour atteindre un taux de distribution supérieur à 6 %, les sociétés de gestion doivent acheter sur des marchés où les taux de rendement dépassent les 7 %, tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse qu’en France », note Franck Poizat, codirecteur du pôle industriel de BNP Paribas Real Estate Advisory France. Si celui-ci croit au potentiel du marché, il l’estime encore tributaire de la confiance des consommateurs et du dynamisme des entreprises. Un contexte macroéconomique rendu aujourd’hui plus incertain par la politique commerciale internationale de Donald Trump… Locaux d’activité et bâtiments industriels : moteurs de l’économieAvec un peu plus de 200 000 m2 commercialisés au cours des trois premiers mois de l’année, la demande placée en locaux d’activités en Ile-de-France recule de 25 % par rapport au premier trimestre 2024. Par ailleurs, les ventes cèdent légèrement du terrain à la location. « Malgré des conditions d’accès au financement qui se sont améliorées, les utilisateurs ont privilégié la location, plus flexible, permettant de préserver leurs capacités d’endettement », précise Franck Poizat. En 2025, le neuf représente une transaction sur quatre. « Le marché reste soutenu par une forte appétence des utilisateurs pour les bâtiments neufs, plus performants sur le plan énergétique et mieux adaptés aux enjeux de productivité et d’image des entreprises », analyse le directeur. L’offre disponible, qui avait fortement diminué ces cinq dernières années, est en augmentation depuis quinze mois, atteignant 2,2 millions de mètres carrés. L’offre neuve reste stable par rapport à fin 2024, tandis que le stock de seconde main progresse d’environ 10 %, conséquence directe des faibles niveaux de commercialisation enregistrés. Avec un peu plus de 150 millions d’euros engagés au premier trimestre, les volumes d’investissement en locaux d’activités sont également orientés à la baisse par rapport à la même période de l’année précédente. Le taux prime s’est stabilisé autour de 5,35 %. Des actifs au cœur de l’économie locale
Spécialiste des small caps valorisées entre 5 et 10 millions d’euros, la SCPI Edmond de Rothschild Europa porte la conviction du groupe sur les locaux d’activités et la petite logistique. « Cette classe d’actifs s’inscrit dans une économie et des modes de consommation actuels. Elle répond aux besoins d’industriels, de marques qui participent au dynamisme du tissu local depuis des années, avec, à la clé, des créations d’emplois », explique Kristelle Wauters, présidente d’Edmond de Rothschild REIM. En début d’année, la SCPI a acquis, à proximité de Poitiers, un actif composé de bâtiments d’une surface locative de 13 682 m2. L’entrepôt est occupé à 100 %, sur un bail ferme de douze ans, par une entreprise locale qui emploie une centaine de salariés. En février, EdR Europa a également investi 5,9 millions d’euros dans un bâtiment de près de 6 000 m2 situé à Waalwijk, au sud des Pays-Bas, entièrement loué à Dutch Bakery, un acteur du marché de la boulangerie néerlandaise depuis 1936. « Nous sommes très sélectifs dans nos choix d’allocations. Nous étudions la solidité du locataire, sa capacité à s’engager sur le long terme et à prendre soin de son actif, mais également l’économie locale dans laquelle il s’intègre. En contrepartie, nous l’accompagnons sur les sujets réglementaires et environnementaux », explique la présidente. La SCPI qui affiche un peu plus de 27 millions d’euros de capitalisation à fin avril et vise un objectif de collecte de 80 millions, augmentera progressivement sa poche d’investissement, dans la limite de 25 à 30 millions. « Nous tenons à conserver une granularité afin d’assurer la liquidité de notre fonds grand public », souligne Kristelle Wauters. Réindustrialisation de la FranceCréée fin 2022 par Theoreim dans une logique de souveraineté industrielle de l’Europe, la SCPI Log In investit dans tous types d’actifs liés à la chaîne de production européenne. « Les entreprises ont identifié qu’il y avait, en Europe, un risque de rupture des chaînes d’approvisionnement. Avec Log In, nous avons souhaité les accompagner et participer à la réindustrialisation de l’Europe, via un fonds immobilier qui met des murs et des bâtiments opérationnels à disposition des entreprises », explique Romain Welsch, cofondateur de Theoreim. Un blocage du Canal de Suez, comme cela est arrivé en 2021 ou, plus récemment, la problématique des droits de douane, font apparaître comme essentiel le rapatriement d’une partie de la production dans le giron de l’Europe. Un levier de croissance important pour l’immobilier logistique et industriel. « Nous aurons besoin de plus de surfaces de production et de stockage. Les industriels sont passés d’une logique du “juste à temps” à une sécurisation de leur production “au cas où”, au moyen de stocks tampons », poursuit le dirigeant. Le véhicule, lancé en 2022, capitalisant 175 millions d’euros, enregistre une collecte de 15 millions au premier trimestre, lui permettant de déployer son capital de façon sereine. Il s’est fixé un objectif de collecte de 75 à 100 millions d’euros, d’ici la fin de l’année. « Pour trouver les bonnes opérations, rien ne sert de se précipiter. L’important est de cibler des actifs qui gagnent en valeur à terme et ne pas seulement se fier au taux de rendement annoncé qui, trop souvent, masque le risque locatif et donc le potentiel de création de valeur », conseille Romain Welsch. Le taux de rendement brut distribué en 2024 par la SCPI s’élève à 6,30 %. Des taux qui redeviennent attractifsDotée d’un portefeuille composé à 23,9 % de locaux d’activité, la SCPI Paref Hexa entend profiter des rendements redevenus attractifs sur le marché, après plusieurs années de compression des taux. Misant sur une offre limitée et un risque plus faible qu’en logistique (sur le plan immobilier, ces actifs restent proches du bureau et sont faciles à revendre), la société de gestion anticipe une demande soutenue, renchérie par des durées de baux plus longues. De son côté, la société de gestion Aalto REIM, qui a monté une centaine de clubs deals et compte plus de cinq cents investisseurs depuis 2019, se concentre sur les actifs de 5 000 à 10 000 m2 ou moins, pour un montant de 5 à 7 millions d’euros, situés en région, avec une prédominance sur l’arc Atlantique et l’axe ouest de la ligne Rouen-Montpellier. « Nous visons des locaux d’activités implantés dans les territoires à fort développement économique, bénéficiant d’un flux migratoire important, par exemple proches de l’océan ou possédant des activités portuaires, à l’image de Brest, Saint-Nazaire ou La Rochelle », décrit Alexandre André, cofondateur d’Aalto REIM. La société cible des activités peu sensibles à la conjoncture (énergies, BTP/TP, services semi-étatiques), opérées par des acteurs pérennes et demandeurs de bâtiments neufs, parmi eux, des grands comptes nationaux tels que Enedis, GRDF, Veolia, La Poste, Colas, Vinci ou Eiffage. « Nos clubs deals, d’une durée de dix ans, sont des fonds fermés collectant entre 10 et 15 millions d’euros. Les immeubles sont identifiés en amont de l’opération, les investisseurs bénéficient donc d’une parfaite transparence avant de nous confier leurs capitaux », explique Alexandre André. Depuis 2023, Aalto REIM a réuni 65 millions d’euros. « Nous avons une conviction immobilière sur l’adéquation entre un bâtiment et une profondeur de marché », ajoute-t-il. Au 31 mars, Aalto gérait 127 millions d’euros d’encours et elle a réalisé sa soixante-sixième levée de fonds en avril dernier. Elle enregistre des performances à 5,70 % depuis 2019, avec un taux de rendement moyen entre 6 et 6,50 %.Life Sciences : marché embryonnaire mais prometteur
Couvrant le large spectre des laboratoires, des salles blanches, locaux de R&D occupés par les entreprises de la santé, de la biotech et des medtechs, mais aussi, de l’industrie et de la distribution pharmaceutique, le marché Life Sciences est en pleine expansion. Ces actifs hybrides, aux espaces modulaires, sont portés par des fonds de capital-risque qui financent le développement de la recherche. En 2024, près de 11 milliards d’euros ont été levés par les entreprises du secteur Life Sciences, principalement au Royaume-Uni et en Suisse, suivi par la France et l’Allemagne. La plupart des projets sont en cours de développement. « Sur ce marché naissant, l’offre est devant nous », assure George Beaton, EMEA Life Science Research Lead chez JLL. « De nouveaux actifs sont en train de se développer en nombre. On voit aussi des projets de reconversions, où des anciennes usines sont transformées de façon opportuniste en immobilier de Life Sciences, moyennant des investissements conséquents », observe-t-il, alors que le taux de croissance du marché, en nombre d’entreprises, s’élève à 13,5 % entre 2019 et 2024. « La demande pour des bureaux-labos dernière génération va également augmenter pour des considérations technologiques (automatisation & IA) et environnementales (normes, efficacité énergétique). C’est une typologie d’actif recherchée par les investisseurs actifs sur le marché, notamment dû au besoin de diversification du patrimoine immobilier des “jeunes” SCPI », assure George Beaton. Ces actifs, dont les loyers sont en général supérieurs d’au moins 10 à 20 % comparé à des loyers de bureaux et pouvant aller jusqu’à 75 % pour des laboratoires équipés, bénéficient, en outre, d’une bonne valorisation.Un secteur de nicheLa SCPI Paref Evo, qui investit exclusivement en Europe, commence à s’intéresser au marché. Elle a acquis son premier actif mixte, incluant des laboratoires, en 2023. « Bien qu’encore novices sur le secteur, avec peu d’actifs en portefeuille, nous regardons les opportunités qui se présentent à nous. L’évolution démographique, la croissance des biotechs qui stimulent durablement la demande et le nécessaire recours à l’investissement privé pour soutenir le secteur public sont autant de fondamentaux au développement de l’immobilier Life Sciences », analyse Olivier Eglem, directeur du département fonds et investissements de Paref Gestion. Emergeant, le marché dispose encore de volumes restreints, assurant une moindre vacance et une stabilité de rendement recherchées par le gestionnaire de fonds. « Cette classe d’actifs, qui a déjà le vent en poupe, va prendre de l’ampleur dans les années à venir. Mieux vaut se positionner avant les autres », souligne le directeur. Quoique prometteur, l’immobilier Life Sciences demeure un marché de niche, selon Victor Pinto, caractérisé par des contraintes spécifiques et des risques asymétriques par rapport aux rendements générés par ces actifs. « En cas de départ du locataire, la réversibilité de bâtiments spécialisés n’est pas évidente dès lors qu’ils ne sont pas totalement intégrés dans un écosystème de santé et le marché reste tributaire de nombreuses réglementations en matière de sécurité et de confidentialité, ce qui limite la flexibilité des actifs et augmente les coûts en cas de vacance », affirme-t-il. Pour ce dernier, le Life Sciences nécessite une approche des actifs en deux dimensions : il ne s’agit pas seulement de viser une localisation stratégique, mais aussi de s’impliquer dans la compréhension et la viabilité du modèle économique de l’exploitant. L’objectif est d’assurer un alignement durable des intérêts entre bailleur et utilisateur, condition indispensable à la performance d’un actif aussi spécifique. « Il faut investir dans le cœur et la coque du réacteur », résume le directeur. Une réflexion tripartiteHistoriquement ancré sur le marché de la santé, Magellim a investi dès sa création dans les résidences services seniors dont la valeur repose autant sur l’exploitation que sur l’immobilier. Dans cette même approche globale, sa SCPI Foncière des Praticiens analyse les actifs à travers une matrice à trois niveaux : le besoin des territoires (l’emplacement), les spécificités de l’exploitant et un immobilier dédié à ces activités (équipements techniques, mutualisation des besoins, etc.). « Cette réflexion tripartite entre promoteur, investisseur et exploitant est la clé pour construire des actifs pertinents et sécurisés par des baux longs », explique Guillaume Hilaire, directeur général délégué au développement du groupe Magellim. La foncière a acquis un pôle de santé en Vefa, à Bordeaux, au cœur de la ZAC Bastide-Niel. Loué dans le cadre d’un bail de douze ans ferme à la société NFU Santé, cet immeuble d’une superficie totale de 2 800 m2 devrait être livré à la fin de l’année. Il regroupera un service de radiologie, un laboratoire d’analyses et des bureaux de consultation pour les praticiens de médecine généraliste et spécialisée. « Cette maison médicale est le modèle dans lequel nous voulons investir, privilégiant le long terme au rendement, avec un taux de distribution de 5 à 6 % », indique le directeur. La SCPI couvre l’intégralité du parcours de soins, en amont (diagnostics) et en aval de l’hospitalisation (maisons de soins de suite et rééducation). « Il s’agit d’une stratégie d’entreprise avant d’être immobilière : nous investissons dans des infrastructures et des outils qui répondent à un besoin sociétal », précise-t-il. A destination des professionnels de santé, la foncière prévoit de lancer, courant 2025, un FCPR dédié à l’exploitation des murs de santé et à l’achat d’équipements, accessible à partir de 2 000 euros.Une approche de Private Equity
A cheval entre l’immobilier et le Private Equity, la classe d’actifs Life Sciences requiert un asset management comparable à l’immobilier de santé. « La notion d’écosystème autour de ces produits est essentielle. Le modèle du cluster, qui réunit, sur une zone compacte, des universités, industries de la santé, hôpitaux, start-up et logistique spécialisée favorisant l’innovation, la collaboration et le transfert des technologies, accélère la croissance économique de l’ensemble des acteurs et augmente la valeur de l’immobilier », affirme Jean-Jacques Olivié, président d’Euryale. Le parc d’immobilier Life Sciences francilien concentre quelque 230 000 m2 et devrait en accueillir encore 120 000, d’ici à 2029. « Le Covid a accéléré la demande immobilière des entreprises de R&D, notamment dans le domaine génomique et l’ARN messager », note le président. Euryale qui a investi plus de 49 millions d’euros dans les Life Sciences, dont un immeuble de 20 000 m2 situé à Sophia-Antipolis, auprès de la société pharmaceutique américaine Verastem Oncology, entend élaborer de nouveaux produits d’investissement, plus adaptés à ce marché. « Si la SCPI Pierval Santé investit essentiellement dans le long séjour, de type résidences services seniors et Ehpad, nous travaillons sur des fonds tournés vers le court séjour, pour financer l’immobilier Life Sciences », précise Jacques Olivié. La société de gestion soutient également le projet par la start-up française de biotechnologie Ziwig qui développe une méthode de diagnostic innovant de l’endométriose, reposant sur l’analyse des tests salivaires et l’identification des profils phénotypiques. L’investisseur en convient, la rentabilité de ces investissements demeure un point sensible. « Le secteur de la santé repose sur des actifs structurants, quasi parapublics, qui, à l’inverse du commerce et du bureau, ne réagissent pas à la conjoncture mais adressent des besoins structurels », rappelle-t-il. Afin de conserver la valeur de son patrimoine, Pierval Santé investit à plus de 50 % dans des actifs de moins de dix ans et 40 % dans le neuf. « L’objectif est de s’installer dans le temps, dans une optique patrimoniale, comparable à l’or et aux fonds souverains », conclutle président. Data centers : les promesses du numérique
« Plug, baby, plug » (« Branche-toi, bébé, branche-toi ») : tel était le slogan d’Emmanuel Macron lors de la journée d’ouverture du sommet mondial sur l’intelligence artificielle qui s’est tenu à Paris, le 10 février dernier. Cette formule qui prend le contrepied du « Drill, baby, drill » (« Fore, bébé, fore ») de Donald Trump, en opposant le nucléaire français aux énergies fossiles américaines, pour le mettre au service des data centers, a donné le ton d’une nouvelle ère numérique en Europe. Une aubaine pour les investisseurs ? « Le marché des data centers fait couler beaucoup d’encre et de capitaux mais, sur le plan immobilier, cela représente encore très peu de transactions, avec seulement une à deux transactions par an », souligne François Régis de Causans. Et pour cause, le marché se divise en deux catégories : les propriétaires de leurs installations (les GAFAM) qui les utilisent pour leurs propres besoins et les colocataires qui prennent à bail des data centers et les sous-louent à des utilisateurs finaux. « Les seules statistiques dont nous disposons aujourd’hui proviennent de ce second marché », concède Graeme Jackson, Head of Corporate, Data Center & Structured Transactions chez JLL. Un marché de l’offreSur ce marché de l’investissement primaire, où la majorité des actifs n’existent pas encore, une course au foncier s’est engagée sur le territoire français. « En 2024, vingt-deux mégawatts ont été pris à bail, par manque d’offres, mais quatre-vingt-quatorze mégawatts ont été précommercialisés sur des projets à venir, dans les douze à dix-huit prochains mois. De la même façon, seulement quatre mégawatts ont été livrés, mais trois cent-treize mégawatts sont en cours de développement. Il s’agit d’un marché de l’offre où tout ce qui est construit est loué », indique Graeme Jackson. Les data centers se divisent en deux typologies : les « Edge » (entre 1 et 40 MW) bâtiments proches des usagers – et des villes –, très réactifs grâce à un temps de latence moindre, et les « hyperscales » (40 MW et plus), grands consommateurs de foncier, très puissants, plus éloignés des centres urbains et présentant un temps de latence plus élevé. « Pour une offre adaptée à tous les usages, les opérateurs panachent entre ces deux modèles », note le spécialiste. Face à la demande, les grands industriels lancent des appels d’offres sur leurs friches industrielles, à l’image d’EDF qui propose trois anciens sites de production d’électricité, déjà raccordés au réseau, pour une reconversion en data centers. « Les opérateurs recherchent activement des sites qui seront opérationnels d’ici cinq à six ans », souligne Graeme Jackson. Des barrières à l’entréeLe délai d’obtention d’un raccordement électrique et les autorisations administratives sont, actuellement, les principales barrières à l’entrée du marché. « Il faut attendre deux ans pour une autorisation administrative, là où l’Etat pourrait simplifier les choses et parfois jusqu’à cinq à six ans pour un raccordement électrique en Ile-de-France », concède Graeme Jackson. Dans cette course aux mégawatts, un accord ferme de puissance provenant de RTE vaut de l’or… pour un rendement loin d’être immédiat. « Les data centers sont très intensifs en capitaux en raison de la technologie qu’ils embarquent. Un mégawatt correspond à environ 10 millions d’euros d’investissement », calcule le spécialiste. Des contraintes qui expliquent la suprématie des GAFAM et des grands fonds d’investissement (value-add ou Private Equity) qui portent les risques de la construction et la location ou nouent des partenariats avec des opérateurs du secteur (Brookfield a acquis la participation majoritaire d’Axa Investment Managers dans l’opérateur et investisseur français Data4 en 2023). Une autre possibilité est d’investir via des sociétés cotées en Bourse, telles qu’OVH Cloud, spécialisées dans les petits data centers. Néanmoins, les freins au lancement des projets de data centers se lèvent progressivement. Les communes y voient des sources d’emploi sans – trop de – nuisances sonores ni de flux logistiques, et les opérateurs s’engagent à améliorer leur empreinte environnementale. L’étape de l’acceptabilité est en passe d’être franchie.Investissement : l’ambition européenne s’élargitBerceau des data centers en Europe, la FLAP-D, qui réunit les villes les plus dynamiques en matière d’implantation de ces sites (Francfort, Londres, Amsterdam, Paris et Dublin), est en train de s’élargir, avec l’arrivée de Milan sur le marché. Paris occupe la quatrième place du classement, représentant un stock de 468 MW sur un total européen de 3 200 MW. Mais la France entend mettre les bouchées doubles. Alors que la contrainte du foncier génère une forme de spéculation sur ces objets, de nouvelles villes sont à l’étude pour étendre le réseau et mieux répartir les data centers sur l’ensemble des territoires. « Mise sous les feux des projecteurs par l’IA, cette classe d’actifs va exploser dans les années à venir », soutient Victor Pinto. Pour ce dernier, la livraison des premiers projets de data centers « verts » va accélérer le marché. « C’est la même histoire que la logistique, il y a quinze ans. Le développement du secteur sera d’abord piloté par les initiés – ici, les opérateurs de la data – qui vont constituer des foncières et qui revendront leurs murs aux investisseurs, d’ici cinq à dix ans », projette le directeur. En parallèle d’un marché de la revente encore peu dynamique, Groupama Gan REIM étudie le potentiel de reconversion de ses fiches industrielles ou logistiques en data centers. Souveraineté numériqueAlors que la notion de filière souveraine sur la donnée numérique fait son chemin en Europe, de nouveaux acteurs nationaux émergent sur un marché dominé par les Anglo-Saxons. C’est le cas d’Altarea, investisseur et développeur, qui a racheté la société Nation Data Center (NDC) en 2022 et travaille sur une quinzaine d’implantations de data centers en France, d’ici 2030, sur les marchés retail colocation et hyperscale. « La stratégie d’Altarea est d’apporter une nouvelle brique de la ville pour répondre au besoin de l’hébergement des données sur le territoire français, en investissant massivement, et à long terme, dans des infrastructures complexes, à la technologie avancée », explique Nicolas Deuzé, directeur de la diversification chez Altarea. Sous la marque NDC, Altarea développe des data centers de colocation de proximité, d’une taille moyenne de 3 000 à 6 000 m2 (3 à 10 MW-IT, c’est-à-dire la puissance électrique dédiée exclusivement à l’alimenter des équipements informatiques), avec l’objectif de déployer le réseau à l’échelle nationale. Le développeur vient d’ouvrir un site de 3 000 m2 à Noyal-sur-Vilaine, près de Rennes. « La présence de ce data center participe au développement économique et à l’attractivité du territoire, tout en apportant une fiscalité locale intéressante pour les communes et communautés de communes », explique le directeur. Le groupe travaille, en parallèle, sur deux projets d’hyperscale de plus de 100 MW, en Ile-de-France et dans la région bordelaise, en partenariat avec des opérateurs spécialisés. Prise en compte des enjeux environnementaux L’intérêt d’investir dans des fonciers proches des villes réside aussi dans leur connectivité aux réseaux de chaleur urbains communs ou à l’immobilier environnant, rendant ainsi possible la réutilisation de la chaleur fatale dégagée par les data centers. Dans le cadre du nouveau projet de Altarea à Vélizy, dans les Yvelines, le site sera doté d’une puissance électrique de 10 MW (puissance totale de raccordement au site) et de 5 et 7 MW-IT pour la redondance et la sûreté du réseau. « La double induction électrique assure aux clients une continuité de service en cas d’incident sur l’une des deux lignes », indique Nicolas Deuzé. La récupération de la chaleur du site profitera notamment à la résidence étudiante programmée dans ce projet immobilier mixte. « Par nos compétences de développeur immobilier bas carbone, nous pouvons concevoir des objets écologiquement pertinents et les moins énergivores possible », conclut-il.
Un cycle de marché favorable aux actifs alternatifs
Olivier Loussouarn, directeur des investissements de Sofidy, dévoile les stratégies de sa société de gestion en matière d’actifs alternatifs.Investissement Conseils : Sofidy s’intéresse-t-il aux classes d’actifs alternatifs ? Olivier Loussouarn : Oui clairement. Depuis une quinzaine d’années, nous visons la diversification des patrimoines de nos véhicules en termes de classes d’actifs, au-delà du commerce et du bureau. Nous sommes attentifs aux tendances longues d’évolution de nos sociétés et de la demande immobilière : métropolisation, modes de consommation, mobilités professionnelles et touristiques et allongement de la durée de vie. C’est dans cet esprit que nous cherchons à augmenter nos collections de murs d’hôtels, y compris de plein air, de petites unités de coliving, d’actifs de logistique urbaine et d’actifs de santé.Que pensez-vous du potentiel des actifs émergents ? Nous observons sur le temps long que toutes les classes d’actifs peuvent traverser des périodes de turbulences fortes comme le commerce il y a quelques années et actuellement le bureau. Nous pensons qu’il convient donc de rester très sélectifs et disciplinés sur la qualité des investissements en général sans jamais céder aux effets de mode. Certaines classes d’actifs émergents ont pu faire l’objet d’un engouement à nos yeux excessif ces dernières années avec parfois de la spéculation à la clé.Estimez-vous ces actifs justement valorisés ? Ce moment bas du cycle immobilier est particulièrement favorable à l’accumulation de tous biens de qualité. Certaines classes d’actifs émergentes nourrissent néanmoins encore beaucoup d’espoir de croissance locative dans les prochaines années et peuvent pousser les investisseurs à payer le prix fort. Le logement étudiant et le self-storage peuvent être cités. Nous cherchons, pour notre part, avec patience les bons points d’entrée pour investir dans ces nouveaux marchés que l’on apprécie de voir maturer.
