La filiale de Paref, dédiée à la gestion de patrimoine immobilier pour compte de tiers, totalise 1,6 milliard d’euros d’actifs sous gestion, majoritairement en France, mais aussi en Allemagne et en Italie. Trois zones avec chacune leurs enjeux en pleine crise sanitaire. Anne Schwartz, directrice générale de Paref Gestion, revient sur les enjeux d’une situation sans précédent.
Vous avez récemment lancé la SCPI Novapierre Italie. Quel a été l’impact de la crise sur ce démarrage ?
Anne Schwartz : Novapierre Italie a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier de murs d’hôtels et de résidences de tourisme, diversifié sur les thématiques mer, culture, lac et montagne. Elle sélectionne des actifs sous-exploités, offrant un rendement immédiat et des perspectives de valorisation. Novapierre Italie a reçu son agrément fin 2019, et la commercialisation a démarré fin janvier. C’est donc une toute jeune SCPI. Elle était en plein lancement lorsque la crise sanitaire a démarré en Italie, premier pays d’Europe touché. Nous ne souffrons pas des conséquences de la crise sur nos locataires hôteliers puisque nous sommes en phase d’investissement. Bien sûr, la crise nous a empêché de visiter les biens, et impacte donc les délais d’acquisition. Mais nous avons poursuivi nos recherches et travaux sur les opportunités d’investissement durant le confinement ; grâce à Paref Investment Management nous avons maintenu nos échanges avec les brokers et les contreparties. Nous allons désormais pouvoir reprendre les visites des biens sur lesquels nous travaillons, à Bologne, Rome et Syracuse. Et nous pencher également sur des dossiers avec un horizon d’investissement à moyen terme. Il y aura sûrement des opportunités d’investissement dans le futur, avec des hôtels à repositionner, ce qui est justement la vocation de Novapierre Italie.
La crise fragilise certes le secteur touristique. Mais compte tenu de l’importance de cette industrie dans l’économie italienne, elle bénéficiera certainement d’un important plan de soutien, et l’Italie reste très attractive grâce à ses richesses. La fermeture des frontières devrait également ralentir le rééquilibrage entre la clientèle domestique et la clientèle internationale. Novapierre Italie sera en mesure d’accompagner la reprise de ce secteur après la crise sanitaire.
Quelle est la situation pour la SCPI Novapierre Allemagne ?
Novapierre Allemagne est spécialisée sur les actifs de commerce, une classe elle aussi très touchée. La SCPI avait intégralement finalisé l’investissement de sa collecte avant la crise, avec l’acquisition de six nouveaux actifs. Elle compte aujourd’hui 61 actifs pour 550 millions d’euros. L’Allemagne a été l’un des derniers pays à entrer en confinement et l’un des premiers à rouvrir progressivement. La fermeture des commerces a donc été moins longue qu’en France. De plus, 50 % des loyers de Novapierre Allemagne dépendent d’une activité alimentaire et 12 % du bricolage, qui a pu bénéficier de mesures dérogatoires. Donc 62 % des revenus dépendent de commerces qui ont pu rester ouverts. Enfin, les surfaces inférieures à 800 m2 ont pu rouvrir vite ce qui concerne également une très forte proportion de nos actifs. Nous avons toutefois établi plusieurs stress-tests, et dans des scénarios très pessimistes, nous atteignons une annulation de 15 % du loyer total entre mars et fin décembre. Cette perte pourra être absorbée par la SCPI.
Le cas de Novapierre Allemagne 2 est différent. La SCPI a reçu son agrément en septembre 2019 et démarré sur une très forte collecte de 113 millions d’euros, réalisée entre le lancement et mars 2020. Nous avons donc connu une activité très soutenue au premier trimestre, avec l’acquisition d’un premier actif en février, loué à une grande enseigne de bricolage, et la signature de deux promesses d’achat en mars et avril. Soit un total de 54 millions d’euros investis depuis le lancement de la SCPI, dont 42 millions d’euros pendant le confinement. Il reste donc encore de la collecte à investir, malgré l’activité pendant cette période, et c’est notre priorité pour les semaines à venir
Quels constats faites-vous sur vos SCPI investies en France ?
Novapierre Résidentiel, par la nature même de son sous-jacent, n’est pas directement impactée par la crise. Il s’agit d’une SCPI de valorisation ; elle ne fait pas de versement. Après une coupure des visites pendant le confinement, l’activité à Paris repart de plus belle. Novapierre Résidentiel poursuit donc ses investissements. Nous réalisons actuellement des visites techniques sur trois actifs.
Quant à Interpierre France, nous devons encore finaliser l’investissement de sa collecte, et nous nous y employons activement. La SCPI est diversifiée sur plusieurs thématiques, notamment la logistique, un secteur qui a démontré son utilité pendant cette période. Sur les actifs de bureaux, certains locataires sollicitent une baisse des loyers.
Comment gérez-vous justement ces difficultés de paiement des loyers ?
Certaines de nos SCPI orientées « commerce » rencontrent un pourcentage important d’actifs fermés. Cela implique d’accompagner nos locataires. Nous recevons des demandes de leur part, que nous sommes en train de traiter. Nous regardons chaque situation au cas par cas, afin d’apporter une réponse appropriée : un report d’échéance du deuxième trimestre sur les troisième et quatrième, ou, éventuellement, une annulation du loyer trimestriel, avec la contrepartie d’un allongement de l’engagement de location par exemple. Il reste important que les locataires puissent rouvrir et que l’impact sur les revenus soit maîtrisé.
Quelles seront les conséquences sur les dividendes annuels ?
Lorsque c’était possible, notre démarche a consisté à verser un premier acompte sur 2020 qui soit dans la droite ligne de celui du premier trimestre 2019. Le deuxième acompte sera ajusté, avec une baisse attendue, notamment sur les commerces. Mais il s’agit bien d’acompte. Ce qui signifie qu’il pourra y avoir un rattrapage sur les troisième et quatrième trimestres en fonction du recouvrement des loyers. Il faudra observer la situation fin juin.
Comment envisagez-vous la reprise ?
Nous sommes très attentifs à la façon dont va se passer le déconfinement progressif. Nous attendons désormais une reprise de la collecte. Le premier trimestre 2020 avait été très actif sur ce plan-là, dans la continuité d’une exceptionnelle année 2019. La collecte s’est poursuivie au début du confinement, grâce notamment à la finalisation des opérations en cours chez les CGP. Mais elle a baissé peu à peu sur la fin du mois d’avril. La sortie de crise pourrait être très progressive mais il faut aussi se tenir prêt. Le confinement a eu un effet sur l’engouement des investisseurs. Nous pourrions maintenant observer une vraie envie de tourner la page et de reprendre part à l’activité économique du pays. Finalement, même si les TDVM 2020 seront inférieurs à ceux de 2019, ils resteront des taux de distribution intéressants, surtout pour des investisseurs de long terme.
