ActivImmo, la SCPI dédiée au secteur logistique gérée par Alderan, vient de finaliser une dizaine d’opérations. Elle acquiert, pour la première fois, un actif de « logistique urbaine pure » situé en plein cœur de Paris. Surtout, elle entame sa diversification internationale, avec deux implantations en Espagne. Focus.
La première a été signée le 21 juin dernier. Une autre le 22 juin. Et les toutes dernières acquisitions, au début de cette semaine… En l’espace de quelques jours, ActivImmo a enrichi son portefeuille d’une petite dizaine de nouveaux actifs. Pour un total de plus de 120 M€… Depuis le début de l’année, la SCPI qui a désormais allègrement franchi le cap des 500 M€ de capitalisation, aura donc bouclé un programme d’investissement de plus de 240 M€.
Pour placer dans les temps les capitaux qui lui sont confiés, l’équipe de gestion d’ActivImmo s’assure, de manière quasi structurelle, d’un « pipe » d’opérations « sécurisées » – c’est-à-dire signées -, ou en passe de l’être. Fin mars, la SCPI annonçait un volume sécurisé d’environ 225 M€. Dès le mois d’avril, elle finalisait deux de ces opérations, pour un montant global de 30 M€. Un entrepôt à Saint-Etienne (42). Et un parc d’activité à Cergy (95). En mai, trois nouveaux actifs entraient dans son portefeuille. Deux locaux mixtes bureaux/activités, respectivement situés à côté d’Orléans (45) et à côté d’Orange (84). Et un parc d’activité, près d’Elancourt (78). Des actifs d’une typologie relativement « classique », au regard de la composition actuelle du portefeuille de la SCPI. Et sur lesquels ActivImmo a continué de se renforcer au cours du mois de juin.
La SCPI vient en effet de procéder à l’acquisition d’un entrepôt situé au sud de la région parisienne, pour environ 10 M€. Un actif doté de « réserves foncières qui promettent, à terme, une hausse du rendement », précise Alderan. ActivImmo a aussi mis la main sur un centre de distribution dans le Sud-Ouest de la France, près de Biarritz. Pour environ 13 M€. Et sur un parc d’activité, à Reims, pour 10 M€. La SCPI a également finalisé une opération de plus grande ampleur. Pour environ 60 M€, elle s’est portée acquéreur d’un portefeuille d’entrepôts « multifonctions » situé à Châlons-en-Champagne (51). Ces entrepôts « constituent la base de distribution des magasins Leclerc dans tout l’Est de la France », détaille Alderan. Précisant que leur rendement à l’acquisition est «en moyenne, légèrement supérieur à 5% ».
ActivImmo a en outre élargi son champ d’investissement. De la même manière qu’elle avait su, début 2021, et au terme d’une année d’existence marquée déjà par une forte collecte, accroître la taille de ses actifs cibles, elle entame désormais une nouvelle étape. Celle de la diversification sectorielle et géographique. La SCPI s’est effet positionnée, pour la première fois, sur un actif de « logistique urbaine pure », comme le souligne Alderan. Il s’agit du centre de distribution parisien d’Aesop, un spécialiste des soins corporels. Le rendement attendu est, du fait de son emplacement en plein cœur de la capitale, en deçà des taux habituellement négociés par les équipes d’ActivImmo : autour de 5%. « Mais la valeur patrimoniale et le potentiel de revalorisation de ce type d’actif sont bien plus élevés », souligne Rémy Bourgeon.
Les premières opérations menées hors de France par la SCPI visent quant à elles, à l’inverse, d’abord l’optimisation du rendement. ActivImmo a en effet également finalisé le 28 juin dernier deux acquisitions en Espagne, pour un total de 25 M€. La première porte sur un entrepôt de production et de logistique situé dans la région d’Alicante. Ce dernier est loué dans le cadre d’un bail de long terme à l’un des leaders mondiaux du marché de la puériculture légère en pharmacie. Le second actif est situé autour de Madrid. Et loué, également dans le cadre d’un bail de long terme, à une filiale d’Airbus. L’idée, explique Alderan, est désormais d’aller chercher, ponctuellement, des opportunités sur d’autres marchés européens. Lorsque ceux-ci sont encore moins « travaillés » par les investisseurs internationaux que le marché français.
Le secteur logistique, en France, est en effet devenu « un terrain de jeu mondial », considère Rémy Bourgeon. La pression concurrentielle a conduit à une hausse significative des prix d’acquisition. Et donc à la baisse des rendements. Le marché espagnol, moins prisé internationalement, peut quant à lui aujourd’hui encore « offrir des taux plus élevés que sur le marché français », explique Rémy Bourgeon. « En outre, l’évolution à venir des loyers y est plus favorable. Compte tenu d’un niveau d’inflation plus élevé qu’en France », estime-t-il. Disposant d’un partenaire local – lui aussi spécialiste du secteur logistique -, Alderan aurait de fait obtenu un rendement « supérieur d’environ 50 points de base » à ceux communément pratiqués sur le marché français.
Cette diversification vers des marchés moins matures – et plus rentables – va également permettre à ActivImmo de sécuriser son objectif de taux de distribution. Ce dernier, de 6,02% en 2021, devrait s’établir autour de 5,50% en 2022. Comme l’avait déjà annoncé Alderan en début d’année. « Il sera tenu », confirme Rémy Bourgeon. Pour y parvenir, le gestionnaire continue de nourrir son pipe d’investissement. Il dispose encore aujourd’hui d’environ 130 M€ d’opérations sécurisées. Et d’une cinquantaine de millions supplémentaires en cours de négociation. Alderan continue également d’étoffer ses équipes. Et vient de déménager, pour accueillir ce surplus d’effectifs. Le gestionnaire, qui espère dépasser le milliard d’euros d’encours, tous véhicules sous gestion confondus, d’ici la fin de l’année, se montre en outre plutôt optimiste sur l’évolution du secteur logistique. Et le positionnement de sa SCPI ActivImmo. L’inflation, qui se confirme, et la hausse des taux, qui se profile, devraient même la favoriser…
Le durcissement des conditions de crédit a déjà eu pour effet d’écarter du marché une partie des investisseurs qui comptaient sur l’effet de levier pour financer leurs opérations. Ce qui n’est pas le cas de la SCPI. « Certains dossiers reviennent sur le marché. A des conditions plus raisonnables », observe Rémy Bourgeon. Qui estime que les taux prime devraient se stabiliser au cours des prochains mois. Voire même légèrement remonter. L’inflation joue aussi favorablement pour le secteur. Où les hausses de loyer, compte tenu des tensions sur la chaîne logistique, sont plus facilement acceptées. L’optimisme d’Alderan ne se limite d’ailleurs pas au seul secteur logistique. Fort du succès rencontré par ActivImmo, le gestionnaire envisage le lancement d’une nouvelle SCPI. Prévue pour « le 1er semestre 2023 », elle ne sera évidemment pas dédiée au secteur logistique. A suivre…
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A propos d’Alderan
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 22 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
